東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３(大塚駅・新大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


578,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３(東京都豊島区南大塚１−４−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を578,000円/㎡としました。

東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３
住居表示南大塚１−４−２１
価格578,000円/㎡
交通施設、距離新大塚、700m
地積333㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北西5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格576,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地として熟成している。地域要因に特段の変動は見られないが、転売されることにより細分化される傾向にある。
地域要因の将来予測中規模の低層住宅を中心とした閑静な住宅地で、今後も現状のような住宅地として推移するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は豊島区南東部及び文京区北西部の千石・大塚等の中級住宅地域一帯。需用者の中心は豊島区及び周辺区の居住者が中心で、一部外部からの転入も見られる。住環境良好な住宅地で潜在的需要は根強いものがある。土地は転売されることにより細分化される傾向も認められる。土地取引の中心価格帯は㎡当60万円前後で、景気回復に伴い、地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因低金利や各種政策の効果もあり不動産需要は堅調に推移してきているが、今後の諸外国の金融政策等には注視する必要がある。

田辺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田辺和夫
価格580,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争関係にある不動産との競争力は普通である。
地域要因閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測高台の住宅地であり地域は熟成している。画地規模が大きく将来的には土地の細分化が進行する可能性もあるが、当面は現状を維持して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、豊島区南東部及び文京区北西部の準優良住宅地域。需要者の中心は中高所得層の個人である。画地規模が大きく総額的な制約がある一方で、供給は限定的である。環境良好な住宅地域であることから、規模の小さな物件の中には高値で取引されるものも見受けられる。画地規模の大きな物件の供給量が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、地積300㎡前後の土地で総額で1億5千万∼2億円と把握される。
一般的要因人口・世帯数の増加、低金利・住宅ローン減税等の経済政策及び株価上昇の資産効果等により住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7269848
北緯 139度7362924

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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