東京都新宿区矢来町３５番５(神楽坂駅・牛込柳町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


735,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区矢来町３５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を735,000円/㎡としました。

東京都新宿区矢来町３５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区矢来町３５番５
住居表示 
価格735,000円/㎡
交通施設、距離神楽坂、350m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅に事務所等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

千葉良夫氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉良夫
価格735,000円/㎡
個別的要因画地条件、交通接近条件等代替競争関係にある不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因都心部への交通利便性は良好な成熟している住宅地域で、宅地の細分化がみられる中、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと判断。
地域要因の将来予測価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅に事務所等が見られる住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線・東京メトロ東西線沿線で概ね新宿区に存する中規模一般住宅等に事務所等が見られる地域で、需要者の中心は、一次取得者、買換えに伴う二次取得者及び不動産業者等である。賃貸マンションも見られる一方、取引は建売用地、自己使用目的等であり宅地の細分化が見られる。最近の金融情勢から需給動向は改善され、市場の中心価格帯は、土地は対象標準地規模で総額8千5百万円程度、新築戸建住宅は7千万円∼8千万円程度である。
一般的要因海外経済及び国内企業の収益に不透明感があるが、地価は株高と超低金利政策等にささえられ不動産投資環境は良好で緩やかな上昇基調。

岡竜也氏による調査レポート

不動産鑑定士岡竜也
価格735,000円/㎡
個別的要因代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。
地域要因戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地域である。需要は堅調で引続き地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅のほか共同住宅等も存する居住環境が普通程度の住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新宿区内の東西線及び大江戸線沿線に存する、住宅地としての品等等が普通程度の圏域である。需要者の中心は戸建住宅用地としてのエンドユーザー等である。景気回復の影響により地価は上昇傾向にある。エンドユーザー向け戸建住宅の売れ行きが良好。市場の中心価格帯は、土地は100㎡程度の画地で総額7千万円程度、土地建物総額で1億前後である。
一般的要因景気は弱さも見られるが緩やかな回復基調が続いている。不動産市場は引続き良好である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7025482
北緯 139度7309768

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

神楽坂駅(地価相場 705,500円/㎡)牛込柳町駅(地価相場 705,500円/㎡)江戸川橋駅(地価相場 684,500円/㎡)早稲田駅(地価相場 693,000円/㎡)若松河田駅(地価相場 693,000円/㎡)飯田橋駅(地価相場 2,695,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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