東京都新宿区早稲田鶴巻町５２３番６(早稲田駅・早稲田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


676,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区早稲田鶴巻町５２３番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を676,000円/㎡としました。

東京都新宿区早稲田鶴巻町５２３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区早稲田鶴巻町５２３番６
住居表示 
価格676,000円/㎡
交通施設、距離早稲田、300m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中原幸夫氏による調査レポート

不動産鑑定士中原幸夫
価格676,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因東京メトロ早稲田駅より徒歩圏内に位置し、共同住宅の需要は概ね堅調であり、利回りの低下に伴い地価は若干の強含みで推移している。
地域要因の将来予測東京メトロ早稲田駅より徒歩圏内に位置し利便性に優れており、事務所等のほか、共同住宅の需要が強い。今後、地価は安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主として新宿区及び周辺区のJR山手線内側に広がる住宅等混在地域。需要者の中心は、自己使用または収益目的の個人・法人・不動産事業者等が想定される。新宿区内では共同住宅の需要が強く、とくに近隣地域は早稲田駅より徒歩圏に位置し利便性が高いため、収益目的の土地需要が堅調である。市場の中心価格帯は、土地が坪単価240万円程度である。
一般的要因建築費は高止まりであるが、雇用・所得環境の改善が続いており、立地の良い住宅用地の需要は依然として堅調に推移している。

千葉周二氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉周二
価格673,000円/㎡
個別的要因対象標準地において個別的要因に変動は認められず、個別的な競争力は近隣地域内において概ね普通程度と目される。
地域要因山手線内側の共同住宅地として需要は堅調、価格水準はやや上昇傾向で推移している。地域のあり方に特段の変動をもたらす要因は見あたらない。
地域要因の将来予測中層共同住宅を主体とする住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持して推移するものと予測した。
市場の特性 中層建物を主体とする地域であり、同一需給圏の範囲は区内山手線内側に存する住宅と商業の用途が混在する地域である。主な需要者は賃料収入目的の個人および投資家を含む法人、あるいは自己利用目的の事業者であり、山手線内側のマンション用地として需要は堅調である。価格帯の中心は標準的規模として土地坪あたり概ね210∼240万円程度と評される。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるものの緩やかな回復基調の内にあり、住宅建設は横這い傾向、個人消費は持ち直しの動きが見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7070671
北緯 139度7247048

参考：該当物件周辺マップ

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東京都文京区目白台３丁目１１９番１３東京都文京区千駄木２丁目１８６番２４東京都文京区小日向１丁目６９番５東京都文京区関口一丁目４４番１６東京都文京区千石２丁目２０１番２５東京都新宿区山吹町７７番４３ほか１筆東京都新宿区原町３丁目３４番１東京都新宿区赤城下町３２番２５東京都新宿区中井２丁目２０９６番４０東京都新宿区上落合１丁目４６１番１６東京都新宿区北新宿３丁目９７４番５東京都新宿区馬場下町６２番１７外東京都新宿区赤城下町６４番２東京都新宿区西早稲田２丁目６５６番６東京都新宿区戸山１丁目３８番４外東京都新宿区四谷四丁目２番１外１筆東京都新宿区大京町２５番１１外１筆東京都新宿区山吹町２６１番１外１筆東京都新宿区西新宿一丁目２３番５東京都新宿区百人町一丁目１９３番５東京都新宿区百人町二丁目３３０番４東京都新宿区若宮町３７番１東京都新宿区高田馬場一丁目１８２番３２外１筆東京都新宿区西早稲田１丁目２７１番１４外東京都豊島区高田１丁目３４４番１の一部

参考：近隣駅の地価相場

早稲田駅(地価相場 693,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 676,000円/㎡)牛込柳町駅(地価相場 705,500円/㎡)江戸川橋駅(地価相場 684,500円/㎡)神楽坂駅(地価相場 705,500円/㎡)若松河田駅(地価相場 693,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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