東京都文京区小石川３丁目７９番６７(後楽園駅・東大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


679,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区小石川３丁目７９番６７(東京都文京区小石川３−１６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を679,000円/㎡としました。

東京都文京区小石川３丁目７９番６７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区小石川３丁目７９番６７
住居表示小石川３−１６−１２
価格679,000円/㎡
交通施設、距離春日、600m
地積163㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村克氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村克
価格678,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。
市場の特性文京区内の既成住宅地域を供給圏とし、需要圏域は文京区内をはじめ、23区部のうち都心部にも及ぶ。市場において中心となる価格帯は、6，000万円∼1億円程度と高額であり、需要者の属性は、富裕層及び富裕層向けの住宅を開発し販売する不動産開発業者である。環境良好な住宅地であり、需要は旺盛であるが、熟成度が高く、供給余力は限定的である。
一般的要因区内人口の増加、住宅ローン低金利により住宅地価は上昇傾向が継続している。景気も緩やかながら回復しており、地価は上昇傾向にある。

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格680,000円/㎡
個別的要因北東道路に面した標準的規模の整形地であり、競争力は十分認められる。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因高台の住宅地域で居住環境も良く、安定的な需要が認められる。地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、文京区内の環境の比較的良好な住宅地域。需要者は、区内在住の個人中堅層及び富裕層が中心となっているが、文京区外からの転入者も多い。利便性及び居住環境が良好な地域で人気があるため、実需は堅調である。新築建売住宅の中心価格帯は、総額7千万円∼1億円程度と把握される。新築建売住宅では、土地細分化の動きがあり、小規模住宅の供給が増加している。
一般的要因低金利の継続や景気の回復傾向等を背景に、文京区内の住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7132086
北緯 139度7476532

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都文京区本駒込１丁目１１番８５東京都文京区千駄木４丁目３２７番７６東京都文京区関口１丁目５１１番１２、５１１番２２及び５１１番３２東京都文京区本郷６丁目１０６番１東京都文京区本駒込６丁目２１３番東京都文京区本駒込５丁目２３番３東京都文京区白山２丁目１０７番１２東京都文京区白山２丁目１０７番１１東京都文京区白山２丁目３番４７東京都文京区小石川五丁目１１番５東京都文京区小石川二丁目１３番２３東京都文京区向丘一丁目２番１東京都文京区白山一丁目１０３番２東京都文京区音羽一丁目３０９番３外１筆東京都文京区西片一丁目１０番２７２東京都文京区本駒込四丁目５番１５東京都文京区白山１丁目１３７番６外東京都文京区大塚４丁目１２０番１外東京都文京区大塚３丁目２０番１０東京都文京区後楽１丁目４番９８外東京都文京区小石川１丁目３番４６東京都文京区西片２丁目２番４外東京都新宿区新小川町１０８番９４

参考：近隣駅の地価相場

後楽園駅(地価相場 1,159,000円/㎡)東大前駅(地価相場 702,000円/㎡)茗荷谷駅(地価相場 677,500円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)飯田橋駅(地価相場 2,695,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード