東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外(新大塚駅・向原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


782,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外(東京都文京区大塚４−９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を782,000円/㎡としました。

東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区大塚４丁目４１番１２６外
住居表示大塚４−９−２
価格782,000円/㎡
交通施設、距離新大塚、650m
地積495㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田中敏夫
価格781,000円/㎡
個別的要因代替関係にある不動産と比較し、競争力のある立地と画地規模である。個別的要因の変動は特にない。
地域要因住環境が良好な住宅地で、都心や文教施設の利便性が高く、需要は根強い。成熟した住宅地で格別な地域要因の変動は見当たらない。
地域要因の将来予測区画規模が比較的大きい閑静な住宅地で、低層の共同住宅が多く見られる。住宅地として成熟しており、今後も現状の土地利用を維持して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、文京区内の住宅地及び周辺区の住宅地で、低層の共同住宅が多く見られる住宅地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパー、建売分譲業者、賃貸共同住宅を経営する不動産会社、個人投資家等である。文京区は、住宅地としての人気が根強く、景気が回復基調にあるため、画地規模の大きな土地の需要動向は堅調である。取引価格は、土地が500㎡程度で3億円∼5億円、複合不動産で、5億円∼7億円程度と推察される。
一般的要因文京区は住宅地としての人気が高い。区の人口増加率は都の平均を上回っている。土地価格は緩やかな上昇を継続している。

田辺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田辺和夫
価格782,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準地と同規模の代替・競争関係にある不動産との競争力は普通である。
地域要因最寄り駅からやや遠いが、ブランド力があり土地取得需要並びにファミリー層を中心とした賃貸需要は底堅い。地域要因には特段の変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした閑静な住宅地で地域は熟成している。画地規模が大きく将来的には土地の細分化の可能性も見込まれるが、当面は現状を維持して行くものと予測する。
市場の特性画地規模が大きく低層の共同住宅も見られる住宅地である。同一需給圏は文京区内の環境の良い住宅地域で、需要者の中心は戸建住宅目的の高額所得層の個人並びに賃貸不動産経営目的の個人及び法人等である。なお、土地を細分化して分譲する不動産業者の参加も期待できる。中心となる価格帯は地積500㎡程度の土地で総額3億∼4億円で、地積100∼150㎡程度に細分化した土地の価格帯は8千万∼1億5千万円と把握される。
一般的要因人口・世帯数の増加、低金利・住宅ローン減税等の経済政策及び株価上昇の資産効果等により住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7233769
北緯 139度735864

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)茗荷谷駅(地価相場 677,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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