東京都新宿区赤城下町６４番２(神楽坂駅・江戸川橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


550,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区赤城下町６４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を550,000円/㎡としました。

東京都新宿区赤城下町６４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区赤城下町６４番２
住居表示 
価格550,000円/㎡
交通施設、距離神楽坂、350m
地積124㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパート、作業場が混在する住宅地域
前面道路の状況東2.9m区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉浦公庸氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦公庸
価格549,000円/㎡
個別的要因新宿区の都心に近い住宅地として、戸建住宅用地、共同住宅用地としての需要がある。特段な個別的要因の変動はない。
地域要因熟成した都心住宅地域としての地域要因に変化は見られず、地価は上昇傾向が続いており、需給関係は堅調である。
市場の特性神楽坂駅から徒歩圏内の住宅地域である。同一需給圏は新宿区を中心とする周辺区の地域で、東京メトロ東西線・都営大江戸線、JR中央線沿線等の住宅地域一帯である。当該地域に地縁性を有する個人の買替えや二次取得が需要の中心であるが、規模が小さい場合は一次取得者も存在する。戸建住宅の供給は小規模なものが多く、土地は4千∼7千万円程度、新築戸建は1億円以下が需要の中心であるが、最近は地価の上昇傾向とは逆に、地積は小さくなる傾向にある。
一般的要因不動産市場は、一般経済状況の景気回復・デフレ脱却傾向に加え、大幅な金融緩和政策の継続等を受け、都心部の地価は上昇傾向が続いている。

澤井俊樹氏による調査レポート

不動産鑑定士澤井俊樹
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因早稲田通り背後の利便性を有する住宅地域である。賃貸需要も安定しており、地価動向は堅調推移している。
市場の特性同一需給圏は、主に新宿区内牛込地区における神楽坂駅勢圏及び江戸川橋駅勢圏内の住宅地域ほかである。主なる需要者層は、地縁性を有する自己居住目的の個人のほか、収益物件投資に係る不動産業者、投資家等が想定される。狭隘道路が多くみられる住宅密集地区であるが、利便性を有する住宅地域として安定した地域選好性から需要動向は堅調である。需給の中心となる土地取引の価格帯は坪当たり180万∼195万円程度と把握される。
一般的要因企業収益は堅調及び雇用、所得環境の改善継続等から景気は緩やかな回復基調にある。良好な資金調達環境等から全般的に不動産市況は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7053342
北緯 139度7343043

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都文京区小日向２丁目３１５番９東京都文京区目白台３丁目１１９番１３東京都文京区千駄木２丁目１８６番２４東京都文京区小日向１丁目６９番５東京都文京区関口一丁目４４番１６東京都文京区水道２丁目５８番１東京都文京区千石２丁目２０１番２５東京都文京区大塚２丁目１０９番１東京都文京区関口１丁目５１４番１１東京都新宿区神樂坂３丁目６番１４東京都新宿区山吹町７７番４３ほか１筆東京都新宿区赤城下町３２番２５東京都新宿区市谷薬王寺町７４番１２東京都新宿区西五軒町３２番１外東京都新宿区赤城下町６４番２東京都新宿区西落合一丁目４８９番東京都新宿区東五軒町１５番１外２筆東京都新宿区西新宿七丁目１１８番１１東京都新宿区西新宿六丁目６４５番１６東京都新宿区大京町２５番１１外１筆東京都新宿区細工町２７番４東京都新宿区揚場町９番３外１筆東京都新宿区新小川町１０８番９４東京都新宿区山吹町２６１番１外１筆東京都新宿区西新宿一丁目１８番２東京都新宿区百人町一丁目１９３番５東京都新宿区南榎町４８番１東京都新宿区百人町二丁目３３０番４東京都新宿区中落合三丁目１５８６番４東京都新宿区高田馬場一丁目１８２番３２外１筆東京都新宿区戸山一丁目４３番２７０東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６

参考：近隣駅の地価相場

神楽坂駅(地価相場 705,500円/㎡)江戸川橋駅(地価相場 684,500円/㎡)牛込柳町駅(地価相場 705,500円/㎡)飯田橋駅(地価相場 2,695,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 693,000円/㎡)茗荷谷駅(地価相場 677,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード