東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外(向原駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


9,810,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外(東京都豊島区東池袋１−１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,810,000円/㎡としました。

東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
住居表示東池袋１−１−４
価格9,810,000円/㎡
交通施設、距離池袋、170m
地積136㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)10FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業地域
前面道路の状況南西50.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),900(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

犬嶋和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士犬嶋和彦
価格9,810,000円/㎡
個別的要因池袋駅東口駅前に位置し視認性は良好、サンシャイン方向への客足の流動性も良く競争力は高い。
地域要因近隣では商業施設が開業したほか、区役所新庁舎移転も完了し、客足の流動性の変化及び増加が期待される。
地域要因の将来予測繁華な商業地域に位置しており、周辺での複合施設の開業を始めとして、今後徐々に収益性を高めつつ推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は池袋駅、新宿駅等のターミナル駅前を中心とする高度商業地域である。需要者の中心は資金力及び信用力のある大企業、機関投資家等と判断される。高度商業地域における取引は従来から少なく、規模により取引価格はまちまちであるが、中心的な土地取引価格帯は坪当たり3000万円半ば程度と思料される。継続した金融緩和及び低金利状態等から投資需要は活発化しているほか周辺地域での複合商業施設開業もあり顧客流動性の変化が期待されている。
一般的要因継続した金融緩和、各種政策等を背景に収益物件を始めとして不動産需要は堅調に推移しており、地価は強含んでいる。

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格9,810,000円/㎡
個別的要因終日人通りが多く繁華性に優る地点であり、地域の標準的な競争力を有する。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因池袋駅東口至近の繁華な商業地域。周辺には百貨店、家電量販店等が存するほか、近年続いている開発により、集客増加も認められ需要は堅調である。
地域要因の将来予測池袋駅東口駅前の豊島区を代表する商業地域。高い繁華性を有しており、周辺では商業施設の新規開業、開発中の物件も複数見られる。客足の増加等が見込まれ、東口駅前地域の優位性は高まっていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は、上場企業等の資本力を有する法人、機関投資家もしくは貸しビル業者と判断される。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、土地取引の中心価格帯は概ね坪単価3，000万円台中盤と把握される。金融緩和及び経済情勢等を背景に投資市場が活発になる中、安定的な収益獲得を期待できる高度商業地の需要は堅調に推移している。
一般的要因金融緩和政策の継続、景気の回復傾向等を背景に、不動産需要は堅調に推移しており、豊島区内の商業地の地価は上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72997
北緯 139度7132912

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

向原駅(地価相場 574,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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