東京都豊島区上池袋３丁目１５５番１７外(早稲田駅・学習院下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


427,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区上池袋３丁目１５５番１７外(東京都豊島区上池袋３−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を427,000円/㎡としました。

東京都豊島区上池袋３丁目１５５番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区上池袋３丁目１５５番１７外
住居表示上池袋３−５−５
価格427,000円/㎡
交通施設、距離北池袋、520m
地積112㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格428,000円/㎡
個別的要因南西道路に面した標準的規模の整形地であり、居住環境も普通で、競争力は十分認められる。
地域要因豊島区北部の街路連続性がやや劣る既存の住宅地域である。一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、豊島区北部の東武東上線沿線、さらに都営三田線「西巣鴨」駅徒歩圏に存する住宅地域。需要者の中心は、区内及びその周辺居住者と判断される。需給は比較的安定しており、低金利や経済環境等を反映して地価は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地約100㎡で4千万円台中盤と把握される。新築建売住宅では、総額を抑えるための土地細分化の動きがあり、小規模な建売住宅が増加している。
一般的要因低金利の継続や景気の回復傾向等を背景に、豊島区内の住宅地の需要は安定的に推移しており、地価は上昇が続いている。

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格426,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因比較的閑静な住宅地域であり、街路の連続性が劣る面を有しているが、地域要因に変化はなく、価格はやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測低層住宅を中心とする住宅地域であり、格別の変動要因はないので今後も池袋の背後住宅地として、現状を維持するものと予測する。昨今の景気動向を反映し地価はやや上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、豊島区、板橋区の東武東上線沿線の駅から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、区部北西部在住者で一次取得者が多く、隣接区等からの需要も認められる。標準地周辺は街路条件が劣る面は認められるが、居住環境は普通であり、需給関係は概ね底堅く推移している。需要の中心価格帯は細分化傾向もあるが、新築戸建で4，300万円∼5，500万円程度である。
一般的要因税制、低金利等を背景に住宅需要は底堅く推移し不動産需要は堅調を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度71400451660156
北緯 139度71734619140625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

早稲田駅(地価相場 676,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)西早稲田駅(地価相場 625,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 693,000円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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