東京都文京区西片１丁目１０番２７２(東大前駅・後楽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


958,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区西片１丁目１０番２７２(東京都文京区西片１−１１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を958,000円/㎡としました。

東京都文京区西片１丁目１０番２７２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区西片１丁目１０番２７２
住居表示西片１−１１−５
価格958,000円/㎡
交通施設、距離春日、400m
地積153㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

緒形潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士緒形潤一
価格958,000円/㎡
個別的要因住宅地として標準的画地であり、特別な個別的要因はない。代替関係にある他の不動産との比較で、競争力の程度に変動はない。
地域要因西片地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力は高い。
地域要因の将来予測中規模以上の住宅が多い環境良好で閑静な住宅地域である。今後も土地の細分化はあまり進まず、現状の敷地規模のまま居住環境を維持しつつ推移すると予測される。需要は強く、地価水準は堅調に推移している。
市場の特性同一需給圏は、文京区内の環境、利便性に恵まれた優良住宅地域一帯である。近隣地域は文京区を代表する高級住宅地域の一角であり、需要者の中心は、地縁性を有する裕福な個人、不動産業者等である。供給は少なく、顕在化しない場合もあるが、住宅地としての優良性から需要には根強いものがある。土地取引の価格帯は、標準的画地で1億3千万円∼1億5千万円程度である。
一般的要因金融緩和による資産市場への資金流入は、人口微増の文京区内住宅地にも及び、地価は上昇したが、社会福祉への不安等から消費は増えていない。

田辺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田辺和夫
価格958,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南側道路であることで優れ、代替・競争関係にある不動産との比較において競争力に優れる。
地域要因ブランド力があり富裕層を中心に底堅い需要がある。土地の細分化により、一般ユーザーが市場に参加している。地域要因には特段の変動はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が連坦する知名度の高い閑静な住宅地域で、市場人気が高く、現状を維持して堅調に推移していくものと予測するが、一部に宅地の細分化傾向がみられる。
市場の特性同一需給圏は文京区内の知名度の高い優良及び準優良住宅地域である。需要者の中心は個人の富裕層等で、他区からの転入も見られる。1低専の中規模低層住宅を標準的使用とする地域で、収益用物件も散見されるものの一般的には収益性より居住の快適性を重視して取引がなされている。中心となる価格帯は約150㎡程度の土地で総額1億3千万から1億5千万円と把握される。総額が高額となることから、業者が土地を細分化して分譲する取引も見られる。
一般的要因人口・世帯数の増加、低金利・住宅ローン減税等の経済政策及び株価上昇の資産効果等により住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7137532
北緯 139度7544195

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東大前駅(地価相場 702,000円/㎡)後楽園駅(地価相場 1,159,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)根津駅(地価相場 842,500円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)水道橋駅(地価相場 2,015,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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