東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７(巣鴨駅・大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
500,000円
2016年01月01日に行った東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７(東京都豊島区西巣鴨１−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を500,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７ |
| 住居表示 | 西巣鴨１−１−２ |
| 価格 | 500,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大塚、570m |
| 地積 | 74㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗兼共同住宅の多く建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.7m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青木幸男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青木幸男 |
|---|---|
| 価格 | 500,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない |
| 地域要因 | 中低層店舗付共同住宅の多く建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域で、地域要因に大きな変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 折戸通り沿いに店舗併用住宅と店舗付共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域で、商況はそれほど活発ではないが、次第に建物の高層化が進むものと判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山手線沿線の大塚、巣鴨、駒込各駅周辺に所在する近隣商業地域。需要者は、当地域に地縁的選好性を有する個人及び法人で、規模のまとまった土地にはマンション業者の参入も考えられる。繁華性がやや劣るため、新規事業者の積極的な参入は殆どなく、最寄り駅に比較的近いことから店舗の撤退、建て替え等を契機に400％の容積を生かしたマンション建設が進むものと思量される。小規模画地は、60万円／㎡前後が標準的価格水準である。 |
| 一般的要因 | 景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。 |
犬嶋和彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 犬嶋和彦 |
|---|---|
| 価格 | 500,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 繁華性はやや低いが、大塚との位置関係から需要は比較的堅調。地域要因に大きな変化は無い。 |
| 地域要因の将来予測 | やや繁華性の低い近隣商業地域であり、今後徐々に住宅系用途の割合が増えてゆくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、JR大塚駅、巣鴨駅、駒込駅周辺の近隣商業地域と把握した。中心的な需要者は地縁的選好性を有する個人、事業者、貸しビル業者等である。商業繁華性の低下しつつある地域であるが、最寄り駅との位置関係から一定の需要が見込める地域であり、中心となる価格帯は規模により差があるものの、総額で1億円から2億円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 継続した金融緩和、低金利等から投資物件をはじめとする不動産需要は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度73420715332031 北緯 139度73838806152344 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都文京区大塚４丁目３６番１５２東京都文京区千石４丁目７番６外東京都文京区千石４丁目４３番６東京都文京区千石４丁目３１５番２５東京都文京区千石三丁目３０番３外１筆東京都文京区本駒込６丁目１７３番１６外東京都豊島区長崎３丁目２２番２東京都豊島区巣鴨３丁目７３番１０及び７３番１５東京都豊島区東池袋２丁目２４６２番８東京都豊島区目白２丁目１５７３番９東京都豊島区南大塚２丁目１８３２番１３東京都豊島区駒込２丁目９番８東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３東京都豊島区駒込７丁目７９５番１１東京都豊島区巣鴨三丁目２６番５３東京都豊島区巣鴨一丁目３５番４東京都豊島区巣鴨五丁目１１８番４５東京都豊島区雑司が谷二丁目４７２番２東京都豊島区北大塚一丁目２６番３東京都豊島区駒込六丁目６７１番６東京都豊島区南池袋２丁目９７番２
参考：近隣駅の地価相場
巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)千石駅(地価相場 762,500円/㎡)駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード