東京都文京区小日向２丁目４３番６(茗荷谷駅・江戸川橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


651,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区小日向２丁目４３番６(東京都文京区小日向２−２８−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を651,000円/㎡としました。

東京都文京区小日向２丁目４３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区小日向２丁目４３番６
住居表示小日向２−２８−１６
価格651,000円/㎡
交通施設、距離江戸川橋、600m
地積139㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北3.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

犬嶋和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士犬嶋和彦
価格650,000円/㎡
個別的要因やや街路の狭い北道路の住宅地であり、個別的要因に変化は無く、競争力は普通である。
地域要因居住環境、地域的なブランド力等から需要は堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測住宅地域として成熟しており今後現状を維持しつつも、セットバックにより徐々に街路条件が改善してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は文京区内の居住環境の標準的な住宅地域である。当地域における需要者層としては所得水準の高い個人、あるいは転売等を目的とする不動産開発業者が中心的と推定される。継続した低金利状態、各種税制等を背景として、住宅需要は堅調に推移しており、総額面から見た中心的価格帯は規模により差があるものの土地総額6，000万円∼1億超程度と把握した。
一般的要因低金利状態は継続しており、各種税制等を背景として、住宅需要は堅調に推移している。

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格652,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小日向ブランドを有する高台の住宅地域である。宅地の細分化傾向のほかは、地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
地域要因の将来予測建替に伴いセットバックによる前面道路の拡幅が期待される他、敷地の細分化が進捗していくと予測される。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は主として文京区内の高台に位置する住宅地域。想定需要者層は区内及び周辺区部在住の高所得者層及び建売目的の不動産事業者等と把握される。市場需給動向は、小日向という地域選好性から根強い需要が認められ、特に小規模宅地については高値取引が多く見られる。需要の中心となる価格帯は、規模により様々であるが、標準的画地の規模を前提とすれば、土地総額1億円程度と把握される（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
一般的要因人口・世帯数は増加、取引価格は上昇傾向。新設住宅着工戸数は消費増税の影響で平成26年に一旦減少、平成28年は増税前の水準に戻っている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度714011
北緯 139度7320069

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

茗荷谷駅(地価相場 677,500円/㎡)江戸川橋駅(地価相場 684,500円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)神楽坂駅(地価相場 705,500円/㎡)早稲田駅(地価相場 676,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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