東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外(大塚駅・向原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,420,000円
2016年01月01日に行った東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外(東京都豊島区南大塚２−４５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,420,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外 |
| 住居表示 | 南大塚２−４５−８ |
| 価格 | 1,420,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大塚、150m |
| 地積 | 808㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西27.0m区道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),700(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田辺和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田辺和夫 |
|---|---|
| 価格 | 1,420,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。駅前広場近接の画地規模の大きな三方路で、代替・競争関係にある不動産との競争力は優位にある。 |
| 地域要因 | JR大塚駅南口の複合商業施設が完成したほか、南口駅前広場・地下駐車場の整備が進められており、地域は発展的に推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区及び文京区を含む中高層ビルが建ち並ぶ幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は大手企業、デベロッパー、投資家等である。事務所の空室率及び賃料推移は回復しつつあり、大規模な金融緩和を背景に土地取得の需要は堅調である。土地取引における中心価格帯は1㎡当たり単価で120万∼160万円前後と把握される。 |
| 一般的要因 | 景気回復、良好な資金調達環境、空室率低下、マンション素地取得競争の激化等によって、需要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。 |
森久子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森久子 |
|---|---|
| 価格 | 1,420,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 三方路地で出入りの便及び視認性が良く、市場競争力はやや高い。個別的要因に特段の変動は見られない。 |
| 地域要因 | 大塚駅では南北自由通路の完成、南口に駅ビルが開業する等、駅周辺の整備が進められている。駅の利便性は向上しており、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ大塚駅前の商業地域である。大塚駅では南北自由通路の整備に続き、平成25年秋に南口駅ビル開業、現在は南口駅前広場の改修事業中である。当面は現況維持にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区内のJR山手線各駅周辺に存する普通商業地域。需要者の中心は、上場企業等の資本力を有する法人、投資家もしくは不動産開発業者と判断される。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、取引の中心となる価格帯は土地㎡当たり120万円∼160万円前後と把握される。良好な資金調達環境の下、旺盛な投資需要が認められ、立地条件・画地条件等が良好な商業地域における不動産需要は堅調に推移している。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の継続、景気の回復傾向等を背景に、不動産需要は堅調に推移しており、豊島区内の商業地の地価は上昇傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7305843 北緯 139度7295566 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都豊島区東池袋１丁目１７番１１東京都豊島区雑司が谷２丁目４５０番４東京都豊島区東池袋２丁目２４６２番８東京都豊島区西巣鴨２丁目２０４８番１ほか１筆東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３東京都豊島区北大塚二丁目１２番３東京都豊島区雑司が谷二丁目４７２番２東京都豊島区北大塚一丁目２６番３東京都豊島区南大塚３丁目５０番４東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
参考：近隣駅の地価相場
大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード