東京都豊島区雑司が谷１丁目９番４(雑司が谷駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


450,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区雑司が谷１丁目９番４(東京都豊島区雑司が谷１−２６−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を450,000円/㎡としました。

東京都豊島区雑司が谷１丁目９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区雑司が谷１丁目９番４
住居表示雑司が谷１−２６−１６
価格450,000円/㎡
交通施設、距離護国寺、650m
地積106㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する閑静な住宅地域
前面道路の状況南東3.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格450,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁的選考性のやや強い地域であり、需要は底堅いが、供給は少ない。
地域要因の将来予測東京メトロ副都心線の開業（平成20年全線開通）により、更に交通利便性が向上した地域である。古くからの低層住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線、東京メトロ有楽町線及び副都心線等の区内各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は、都心に近く閑静な雑司が谷周辺の地域に選好性を有する層を中心として、周辺特別区等の居住者がみられる。最寄駅を経由して都心、副都心に近い利便性を有するため底堅い需要が認められる。市場での取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で6000万円程度で、景気回復に伴い地価は上昇傾向で推移している。 
一般的要因低金利や各種政策の効果もあり不動産需要は堅調に推移してきているが、今後の諸外国の金融政策等には注視する必要がある。

緒形潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士緒形潤一
価格449,000円/㎡
個別的要因住宅地として標準的画地であり、特別な個別的要因はない。代替関係にある他の不動産との比較で、競争力の程度は相応である。
地域要因雑司が谷地区の普通住宅地域であり、需要は安定している。区内の住宅地域の中で競争力に変動はない。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域として、修繕改修等を伴いつつも、現状を維持して推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線、地下鉄有楽町線、副都心線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、沿線内の居住者若しくは周辺の地縁性を有する居住者である。文京区とも隣接しており住環境は良い。細分化の取引も散見されるが、金融緩和の影響もあり、需要は堅調である。取引の価格帯は新築戸建で総額約6，100万円∼6，700万円程度である。
一般的要因金融緩和による資産市場への資金流入は、人口微増の豊島区内住宅地にも及び、地価は上昇したが、社会福祉への不安等から消費は増えていない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7203935
北緯 139度721013

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 676,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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