東京都豊島区雑司が谷２丁目３２０番２外(雑司が谷駅・学習院下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


669,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区雑司が谷２丁目３２０番２外(東京都豊島区雑司が谷２−３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を669,000円/㎡としました。

東京都豊島区雑司が谷２丁目３２０番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区雑司が谷２丁目３２０番２外
住居表示雑司が谷２−３−２
価格669,000円/㎡
交通施設、距離雑司が谷、180m
地積146㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西18.2m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格670,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、雑司が谷駅の熟成に伴い、当該地域の相対的位置は上昇しつつある。
市場の特性同一需給圏は、主として豊島区及び隣接する文京区の範囲であり、交通利便性に恵まれた幹線・準幹線道路沿いの商業地域と把握される。想定需要者層は地縁性を有する中小法人層を中心とし、転売目的の不動産事業者の参入も認められる。市場需給動向は、副都心線開通後の地域の熟成から、取引価格も堅調に推移している模様である。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模で土地総額1億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
一般的要因不動産取引件数は供給減により減少傾向にあるが、取引利回りは低下を示し需要は堅調である。オフィス賃料及び店舗賃料は概ね横ばい傾向にある。

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格668,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因店舗、事務所、店舗付きマンション等が混在する幹線道路沿いの商業地で、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、豊島区及びその隣接区内に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者及び法人と判断される。副都心線の利用で都心へのアクセスが向上したため住宅需要は安定的に推移しており、高容積を利用したマンション開発も多く見られる。マンション用地需要も景気回復に伴い急速に回復している。土地取引の中心価格帯は㎡当70∼80万円程度と把握される。
一般的要因景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7180296
北緯 139度7160858

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 676,000円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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