東京都豊島区南大塚３丁目５０番４(大塚駅・向原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


618,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区南大塚３丁目５０番４(東京都豊島区南大塚３−５０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を618,000円/㎡としました。

東京都豊島区南大塚３丁目５０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
住居表示南大塚３−５０−３
価格618,000円/㎡
交通施設、距離大塚、150m
地積75㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB2
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗、飲食店等が多い商業地域
前面道路の状況北西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格620,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は小売店舗、飲食店舗等が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区内に所在する普通商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不動産賃貸経営を指向する個人投資家、中小企業のオーナー等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要を背景に需給は上向きである。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で2億円程度までである。
一般的要因近年の店舗及び事務所需要の減少に伴い、収益性は低下するものの最寄り駅からの接近性に優り投資物件用地としての需要はある。

田辺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田辺和夫
価格615,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争関係にある不動産との競争力は普通である。
地域要因大塚駅に近い飲食店舗を主体とする商業地域であるが、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測JR大塚駅南側の飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、当面の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性対象地域は飲食店舗・小売店舗を主体とするJR山手線「大塚」駅に近い商業地域である。同一需給圏は、豊島区及び文京区北部の山手線各駅を最寄りとする近隣商業地域等である。需要者の中心は飲食・小売関係等の自営業者もしくは賃貸経営目的の個人・法人である。土地取引の中心価格帯は地積80㎡前後で総額で5千万∼7千万円程度と把握される。
一般的要因景気回復、良好な資金調達環境、空室率低下、マンション素地取得競争の激化等によって、需要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7302455
北緯 139度7281011

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都豊島区雑司が谷２丁目４５０番４東京都豊島区西巣鴨２丁目２０４８番１ほか１筆東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番１３東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外東京都豊島区東池袋四丁目３２７７番１１外１筆東京都豊島区北大塚二丁目１２番３東京都豊島区南大塚３丁目５０番４東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外東京都豊島区南池袋２丁目９７番２

参考：近隣駅の地価相場

大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード