東京都豊島区北大塚１丁目２６番３(大塚駅・巣鴨新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


563,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区北大塚１丁目２６番３(東京都豊島区北大塚１−２４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を563,000円/㎡としました。

東京都豊島区北大塚１丁目２６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区北大塚１丁目２６番３
住居表示北大塚１−２４−３
価格563,000円/㎡
交通施設、距離大塚、550m
地積138㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南東5.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井元俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士井元俊二
価格563,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因熟成した住宅地域であり、交通接近条件や、環境条件に恵まれており、一般的要因の影響もあり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区内のJR山手線大塚駅及び池袋駅周辺の住宅地域である。需要者の中心は、豊島区内及び城北地区の各区居住者である。郊外居住者や、豊島区に地縁を有する開発業者も、需要者の一部を構成している。需給は堅調で、市場の中心価格帯は、100㎡程度の更地で、6，000万円、新築の戸建で、7，500万円程度である。
一般的要因利便性の高い豊島区の住宅地域は、金融緩和政策や住宅取得税制等もあり、住宅需要は強含みで推移している。

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格563,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性、住環境がいい住宅地で需要は比較的堅調であり、価格はやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測低層住宅を中心とする住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。昨今の住宅需要を反映し地価はやや上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、豊島区の山手線沿線の駅から比較的近い住宅地域。需要者は、区部北西部在住者を中心に一次取得者が多く、隣接区からの転入も認められる。利便性のいい住宅地の不動産需要は堅調に推移し、需要の中心価格帯は細分化傾向もあるが土地100㎡程度であれば総額で5，500万円∼6，500万円で、新築戸建は6，500万円∼7，500万円程度である。
一般的要因低金利状態は継続しており、各種政策効果を背景に住宅需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7334119
北緯 139度7327313

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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