東京都豊島区駒込１丁目１５番５(向原駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


655,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区駒込１丁目１５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を655,000円/㎡としました。

東京都豊島区駒込１丁目１５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区駒込１丁目１５番５
住居表示 
価格655,000円/㎡
交通施設、距離駒込、310m
地積105㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層マンションが多く見られる住宅地域
前面道路の状況南10.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格655,000円/㎡
個別的要因地域の標準的規模の整形画地で地域の競争力は普通程度。個別的要因に特段の変動はないが、建物が取り壊され更地の状態。
地域要因中層マンションの中に戸建住宅や空地も見られる住宅地域。今後は建替等により画地の高度利用化が進むものと思われる。
地域要因の将来予測中層マンション等が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、今後は小規模画地の集約化及び高度利用化が進むものと思われる。なお、地価は上昇傾向にて推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線沿線の豊島区東部及び隣接する文京区等に存する住宅地域。需要者の中心は自用の住宅（及びその用地）を探す富裕層の個人であるが、大規模画地の場合、投資物件や開発用地を探す投資法人や不動産業者も需要者として考えられる。金融緩和等政策効果により当該地域への需要は増大しているが、市場に出る物件数は少なく希少性が高い。市場の中心価格帯は100㎡程度の土地で総額6千万∼8千万円程度、建物付で1億円程度と把握した。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策効果等により、豊島区内の住宅地に対する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格655,000円/㎡
個別的要因建物が取り壊され更地となっている。
地域要因住環境良好な住宅地で、地域要因に特段の変更はない。
地域要因の将来予測中層マンションの多く見られる駒込駅に近い住環境良好な住宅地で、高容積を活かしたマンション建設が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線沿線の駒込、巣鴨、大塚等を始めとする、豊島区及び隣接の文京区の駅徒歩圏内の高級住宅地である。需要者の中心は、城北エリアに居住する高額所得層の個人、法人及び不動産業者等である。駅近で売り物件の少ない地域であり、景気回復に伴いマンション用地としての需要が旺盛である。マンション用地として買い進まれる場合もあるが、一般的な土地取引の中心価格帯は㎡当70万円前後である。
一般的要因景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72700500488281
北緯 139度72430419921875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

向原駅(地価相場 574,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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