東京都文京区関口２丁目５７番９(江戸川橋駅・護国寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
848,000円
2017年01月01日に行った東京都文京区関口２丁目５７番９(東京都文京区関口２−４−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を848,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都文京区関口２丁目５７番９ |
| 住居表示 | 関口２−４−１９ |
| 価格 | 848,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 江戸川橋、400m |
| 地積 | 936㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9FB1 |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層マンションに事務所等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北18.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%)★ |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
神岡禎高氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神岡禎高 |
|---|---|
| 価格 | 850,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性や住環境の比較的良好な地域で、需要が旺盛であり、一般的な景気の回復状況を受けて、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も居住環境が良好な高層分譲共同住宅地域として推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は居住環境及び利便性が比較的良好な分譲共同住宅地域で、文京区を中心に隣接区の台東区及び豊島区も含む。需要者は中堅のディベロッパーが中心である。文京区内の関口地域に存し、幹線道路沿いに位置するものの、交通量は比較的少なく、住環境が良好で、旺盛な需要があり、地価は引き続き上昇傾向にある。新築マンションの価格は70㎡程度で概ね7，000万円∼8，000万円である。 |
| 一般的要因 | 建築費は高止まりしているが、景気の回復基調やマイナス金利等の政策効果から文京区内のマンション用地は需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。 |
犬嶋和彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 犬嶋和彦 |
|---|---|
| 価格 | 846,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 都道沿いの住宅地であり、個別的要因に変化は無く、競争力は普通である。 |
| 地域要因 | 比較的居住環境の良好な住宅地域であり特段の地域要因の変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にて推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化は無く、今後も高層の分譲共同住宅地域として推移してゆくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は文京区を始めとした居住環境の比較的良好な共同住宅を中心とする地域であり、中心的な需要者は中堅以上の不動産開発業者と把握される。対象標準地は準幹線道路沿いに位置しており、ある程度容積を消化できる立地であることからマンション素地としての需要は堅調である。取引における中心的価格帯は規模により差があるが、新築マンションとしての価格帯は70㎡程度のファミリータイプで7，000万円∼8，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 低金利状態は継続し、各種税制等を背景として堅調なエンド需要に支えられ、建築費は高止まり状態であるが、マンション素地需要は強含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7118654 北緯 139度7284405 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
江戸川橋駅(地価相場 684,500円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 676,000円/㎡)早稲田駅(地価相場 693,000円/㎡)茗荷谷駅(地価相場 677,500円/㎡)神楽坂駅(地価相場 705,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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