東京都文京区小石川５丁目１７番１２(茗荷谷駅・護国寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


797,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区小石川５丁目１７番１２(東京都文京区小石川５−１７−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を797,000円/㎡としました。

東京都文京区小石川５丁目１７番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区小石川５丁目１７番１２
住居表示小石川５−１７−１２
価格797,000円/㎡
交通施設、距離茗荷谷、310m
地積327㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況共同住宅、住宅兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、中層共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

殿原玲子氏による調査レポート

不動産鑑定士殿原玲子
価格798,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因文京区の住宅地としてのブランド力は根強く、個人需要者を中心に安定的な需要が見込まれる。景気回復に伴い地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測利便性に優れた住宅地域として熟成した環境を形成しているが、総額的な制約があり、今後は画地規模の細分化が予測される地域である。
市場の特性同一需給圏は、文京区内を中心とした環境に優れる熟成度の高い閑静な住宅地域である。需要者は富裕層の個人や不動産業者等が想定される。小石川地区は住環境に優れる文京区内においても特にブランドイメージが高く、需要は底堅い。中規模画地の売り物件は少ないうえ、総額的な制約から取引に当たって細分化される傾向が強いが、300㎡程度の土地は総額で2∼3億円程度と把握した。
一般的要因海外経済の不確実性が懸念されるものの日本経済は緩やかな回復基調にあり、良好な資金調達環境のもと都心部における不動産需要は堅調である。

田辺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田辺和夫
価格795,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南東側道路で、代替・競争関係にある不動産との競争力はやや優る。
地域要因駅への接近性に優れ、最寄り商業施設の充実等により利便性が増大し、取引需要並びに賃貸需要は共に堅調である。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした閑静な高台の住宅地であり地域は熟成している。画地規模が大きく将来的には土地の細分化が進行する可能性があるが、当面は現状を維持して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、文京区内の準優良住宅地域。需要者の中心は中・高所得層の個人及び法人等である。教育環境や街区の整然性等の住環境並びに生活利便性に優れ、住宅地としてのブランド力が高いことから他区からの流入も見られる。画地規模が比較的大きく総額的な制約がある一方で、供給は限定される。画地規模の小さな物件の中には高値で取引されるものも見受けられる。需要の中心となる価格帯は、地積300㎡程度の土地で総額2億∼3億円と把握される。
一般的要因人口・世帯数の増加、低金利・住宅ローン減税等の経済政策及び株価上昇の資産効果等により住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7187079
北緯 139度7394758

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

茗荷谷駅(地価相場 677,500円/㎡)護国寺駅(地価相場 648,000円/㎡)江戸川橋駅(地価相場 684,500円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)千石駅(地価相場 762,500円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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