東京都豊島区千早２丁目３２番４(大塚駅・新大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


486,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区千早２丁目３２番４(東京都豊島区千早２−４４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を486,000円/㎡としました。

東京都豊島区千早２丁目３２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区千早２丁目３２番４
住居表示千早２−４４−８
価格486,000円/㎡
交通施設、距離千川、460m
地積363㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井元俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士井元俊二
価格484,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因利区画整然とした住宅地域で、東京メトロの有楽町線、副都心線の2路線が利用できる、良好な交通接近条件も寄与し、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区内西部の、東京メトロ有楽町線・副都心線及び西武池袋線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、豊島区内及び城北地区の各区の居住者である。郊外居住者や、豊島区に地縁を有する開発業者も、需要者の一部を構成している。近隣地域は区画整然とした良好な居住環境下にあり、需給は堅調で、市場の中心価格帯は、100㎡程度の更地で、5，000万円、新築の戸建で、7，000万円程度である。
一般的要因利便性の高い豊島区の住宅地域は、金融緩和政策や住宅取得税制等もあり、住宅需要は強含みで推移している。

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格488,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性に優れるが総額が張るため想定需要者層の限定が高い住宅地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域として熟成した環境を形成しているが、徐々に敷地の細分化が進捗するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域と把握され、その範囲は豊島区西部を中心に、豊島区東部及び隣接区に及ぶ。想定需要者層は、地縁性を有する個人富裕者層及び転売目的の不動産事業者である。総額的な制約により需要者限定の程度は高く、需要は他物件に比較し弱い。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模を前提とすれば、土地総額2億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
一般的要因人口・世帯数は増加、取引件数は減少しているが取引価格は引き続き上昇傾向。新設住宅着工戸数は消費増税の影響で平成25年より緩やかに減少。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72949981689453
北緯 139度73240661621094

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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