東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７(巣鴨駅・大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


697,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７(東京都豊島区巣鴨２−９−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を697,000円/㎡としました。

東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
住居表示巣鴨２−９−２５
価格697,000円/㎡
交通施設、距離巣鴨、210m
地積238㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗付事務所、低層店舗等が混在する商業地域
前面道路の状況南東6.0m区道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格695,000円/㎡
個別的要因角地による市場価格の優位性はあるが、それ以外の個別的要因に変動はない。
地域要因豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中層店舗事務所、低層店舗、共同住宅等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区内に所在する普通商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不動産賃貸経営を指向する個人投資家、中小企業のオーナー等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要を背景に需給は上向きである。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で5億円程度までである。
一般的要因近年の店舗及び事務所需要の減少に伴い、収益性は低下するものの最寄り駅からの接近性に優り投資物件用地としての需要はある。

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格698,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因駅から近く店舗、事務所等が連坦する商業地で、事務所需要は減少しているものの、投資物件としての需要が見込め、上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、主に豊島区の山手線沿線のうち、主として大塚駅から駒込間の普通商業地域。需要者の中心は、同沿線で店舗、事務所を求める個人や法人の外、規模のまとまった土地はマンション業者も期待できる。利便性がいいことからマンション用地は業者間の競合もあり高値で取引される傾向にある。200㎡程度の土地であれば1．4億円∼1．6億円程度が取引の中心である。
一般的要因各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7348867
北緯 139度739067

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)千石駅(地価相場 762,500円/㎡)駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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