地域要因

岩原駅から徒歩圏の住宅地域であるが、生活利便性等に劣る南足柄市での不動産需要の弱さを反映し、当該地域でも地価は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

今後の人口増加を促進するような地域要因の変化はなく、現状維持での推移と予測する。岩原駅から徒歩圏に位置するが、市内の不動産需要は人口減少傾向を反映して依然として弱く、当地域も地価は弱含んでいる。

価格決定の理由

比準価格は、大雄山線各駅勢圏内の類似性の高い住宅地の取引事例に基づいて試算したもので信頼性は高い。周辺にアパートも見受けられるが、戸建住宅中心の自用目的取引が支配的な地域であり、収益性より居住の利便性快適性が重視され、収益価格の説得力は相対的に劣ると思料する。本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通・接近条件が良好な既成の住宅地であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田原駅徒歩圏内の戸建住宅、共同住宅等が混在する既成の住宅地であり、今後とも現状を維持するものと予測する。小田原駅、市役所、スーパー等への接近性は良好、地価は横ばいから微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い既成住宅地域である。周辺にはマンションやアパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

巡礼街道沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動も特段認められない。郊外型店舗等が建ち並んでおり、路線商業施設の出店意欲は依然と堅調。

地域要因の将来予測

近隣地域の特性に当面の変化はなく今後も店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として推移すると予測。当地域に対する郊外型店舗等路線商業施設の需要は依然として根強く安定的に推移しているため、地価は横這いと判定する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗等が建ち並ぶ巡礼街道沿道に形成された商業地域であり、郊外型店舗・ファミリーレストラン等路線商業施設の出店意欲は依然として堅調である。ただし、地域内において賃貸に供される物件は限定されていることから、賃貸市場における熟成度は低い。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、賃貸借の用に供することを想定する収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

概ね熟成した戸建を主体とした既成住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

既存住宅地域として成熟しており、地域要因の変動はないものと予測する。人気は低く、地価水準は暫くは若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほか、アパート等も混在する地域であるが、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい圏域で推移している。

地域要因の将来予測

鴨宮駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域で熟成度が高く、今後も現状を維持するものと思料される。住宅地域としての需要は堅調であり、当面地価は当面横ばい圏域で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も散見されるものの、中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益目的の土地取引は僅少である。従って、居住の快適性、利便性が重視される自己使用目的の取引が中心となっていると考えられるため、戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商圏の2極化等による中心商店街の空洞化が進むが、ダイナシテイの集客効果等により、鴨宮駅前商業地域の地価は下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

近隣地域は鴨宮駅南口に近い店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域として熟成しており、今後ともその傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は鴨宮駅に近接した商業地域で賃貸物件もみられるが自用の店舗が多く、需要者は自用目的の事業者、販売分譲目的の不動産業者等が中心となり、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや保守的な地域的特性を持つ利便性等にやや劣る郊外部の住宅地域で、地域的特性等に特段の変化も無く、地価は一般的要因等から下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外部の下曽我駅勢圏下に位置する住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少なく、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原市の郊外部に位置し、農家住宅も残る中に一般住宅と共に共同住宅等が立地する住宅地域としての現況にある。地域内は、少ないながらも共同住宅等の収益目的の土地利用も見られるが、その賃料水準から収益性に対する期待性は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心として検討を行い、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地の価格との均衡等にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

小田原市内であるが利用駅は二宮駅である。二宮駅から中井町へ抜けるバスルート沿いにある住宅地域で、需要が弱く、価格調整が続いている。

地域要因の将来予測

小田原市東部の二宮駅からバス圏の住宅地域であり、周辺では徐々に農地の宅地化が進んでいる。住宅地域として熟成しつつあり、周辺では今後も宅地地域への転換が進むと見られるが、その速度は遅いと考えられる。

価格決定の理由

対象地の主たる需要者は、自用の住宅を建てる個人と判断される。居住の安全性・快適性・利便性が重視され、主として同一需給圏内の他の宅地との代替性に基づき価格が判断される。近隣地域周辺に賃貸住宅は少なく、対象地は規模的に十分な戸数を確保できず投資効率が悪いため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近接する既成住宅地域であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い住宅地域である。周辺には賃貸マンション、アパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

栢山駅近くの商業地域であるが、繁華性及び商業集積度はいずれも低い。地域的特性に特段変動はなく、地価は依然として下落が継続している。

地域要因の将来予測

小売店舗等を中心とした駅近の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。栢山駅近くに位置するため稀少性を有するものの繁華性や店舗等の集積度は低く、需要及び地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等に存する商住混在地の取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。近隣地域は小売店舗等が主体の商業地域だが、収益性が低いため投資目的の需要は乏しく、自己利用目的の取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模商業施設に近い路線商業地域であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は大型商業施設から近い路線商業地域であり、小田原市内では繁華性が高く、今後も一定の趨勢を維持するものと予測する。地価は当面横ばい圏域で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は低層の店舗が連たんした路線商業地域となっており、共同住宅等も見られるものの、需要の中心は賃貸収益目的の土地取引よりは自用目的が中心となる。従って、主に路線商業地の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小田原駅徒歩圏内で高台に位置することから住環境、利便性共に良好であり需要は底堅く、地価水準は横這いを維持して推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格はJR東海道本線小田原駅を最寄駅とする一般住宅地事例より試算された実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

恵まれた地域的特性を有する小田原駅に近接した商業地としての現況にあるものの、繁華性にやや恵まれない。地価は、弱含み乃至横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ小田原駅至近の商業地域で、相応の繁華性を有するなどの現況にある。恵まれた地理的位置関係等から、将来的には繁華性を向上して行くことが期待され、地価も横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原駅の西口側に位置する地域で、駅に近接しているが、やや繁華性に劣る商業地としての現況にある。地域内は、駅に近接して位置するなどから、立地条件に恵まれ、将来的には商業地としての熟成度の向上が期待される。地域内では、その恵まれた地域的特性から収益目的の取引も見られ、相応の収益性が期待できる。よって、価格の調整に当たっては比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

駅前エリアながら停滞感が強かったが、H26に地下街ハルネ再開、H27秋にトザンイースト開業及びお城通り再開発施設の一部がオープンした。

地域要因の将来予測

小田原駅前の稀少な立地の商業地であり、周辺では地下街（ハルネ）、お城通り地区再開発事業の一部施設、ベルジェ跡地のトザンイーストが相次いで開業し、今後の効果発現が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は小田原駅前の商業地域で、顧客流動性のある稀少性の高い立地である。1階路面のテナント需要は旺盛で収益物件として収益性が見込めるものの、上層階の賃料設定等については想定要素が多く、収益価格は相対的に説得力が劣る。一方、比準価格は駅前の商業地に位置する事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに中層の事務所ビル等が集積する官庁街に近い商業地で、一部ではマンション等への転用も見られる。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

郵便局や生保ビル等の中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域である。市民会館を芸術文化創造センターに建て替える計画も予算の都合で延期となり、当分の間は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

商業地の需要は少なく価格下落が続き自用目的の取引が増えており、類似地域等の信頼できる多数の取引事例を収集・試算して求められた比準価格は市場の実態を反映し説得性が高い。一方、中層階以上のテナント需要はやや弱いが事務所ビルが集積しているビジネス街として相応の収益性が期待できる状況から収益価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな地域要因の変化はないが、小田原駅周辺の住宅地としては利便性に富み、選好性の働く地域であり、二極化がすすみ地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、駅から徒歩圏に位置する住環境の良好な地域であり、丘陵地に中規模の一般住宅が建ち並び、アパート等も見られる。地域選好性の強く働く地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、収益価格は相対的に規範性が劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、単価と総額との関係にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小田原駅周辺の商業地域であり、駅前開発等の影響が期待され、背後住宅地との需給関係や利便性等から実需を中心とした需給動向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域であり、小田原駅周辺における開発等の期待性を保ちながら今後の地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中層店舗、事務所等が見られる小田原駅周辺の商業地域であり、旧来からの観光客向け店舗や近隣住民向けの店舗が多く、周辺における商業用不動産の需給関係は自己所有や利用を目的とした資産保有取引が中心であり、収益性等を目的とした投資需要は少ないため、本件では、市場性を有し、実証的で規範性を有する比準価格を標準に、投資採算性の観点から求めた収益価格を考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小田原駅東口の観光客回遊圏内にあるダイヤ街の商業地域である。地域要因に特段変動はないが、地下街再開等が地価下落の歯止めになっている。

地域要因の将来予測

通行量の多いダイヤ街沿いの商業地である。地域内の大型店舗建物の多くが老朽化が進行し商況はやや停滞気味であるが、駅前地下街（ハルネ）開業等を背景に地価は横ばい圏で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は大型店舗があり人通りは多く、観光客の回遊もある立地であり、中小の店舗ビルのテナント入居も比較的堅調である。路面店舗や低層階事務所の賃貸市場が存在し収益物件として適格性を有するが、上層階の賃料設定等についてはやや流動的な要素が多く、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、市場で生起した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。最寄駅から徒歩圏であることからアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一部空地もみられる住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はない。駅徒歩圏外の地域であり、二極化により住宅需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

空地等の残る住宅地域であるが、当面は現状のまま推移するものと思料する。利便性格差拡大から二極化が進み、バス圏である当該土地は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、周辺にはアパート等も見られるが、最寄駅への接近性がやや劣り、戸建の自用物件の取引が中心で、収益性よりも居住快適性に重点をおいて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格を中心として、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域だが、JR御殿場線は運行本数が少なく利便性に劣る。既成住宅地域であることから、地域要因に特段の変更はない。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測した。最寄駅から徒歩圏に位置するものの、JR御殿場線の運行本数は少なく利便性が劣る当地域に対する需要は軟調であり、地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、最寄駅である下曽我駅から概ね徒歩圏の住宅地域に存する取引事例を採用し、各種補修正は適切であることから信頼性が高い。収益価格は、低層共同住宅の建築を想定して求められた理論的な価格であるものの、対象地に関する典型的な市場参加者は一般住宅の敷地として利用する個人と判定したことから説得力は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道1号沿いの近隣商業地域であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

店舗等の連たんの程度が低い国道沿いの近隣商業地域であり、今後は住宅地域としての性格が強まっていくことが予想される。地価水準は経済情勢等の影響により当面弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象不動産は幹線道路沿いに中小の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域に存することから、広幅員道路沿いの取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、周辺に大型店舗やテナントビル等の立地は見られず、収益目的の土地取引はほとんどなく、収益価格の信頼性は相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また、単価と総額との関連、代表標準地価格から検討とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性、商業集積度、通行量等が劣る、収益性の低い商業地域であるが、駅徒歩圏のため住宅地としての需要はある。地域的特性に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域には店舗、小規模事務所ビル、共同住宅、青空駐車場等が混在しているが、商業繁華性が現在よりも増す可能性は低く、徐々に共同住宅中心の街区へ移行すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は小田原駅周辺の商業地域又は商住混在地域に存する取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地は商業地域に存するが繁華性・収益性が劣り、賃料水準も低いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下曽我駅と県道を結ぶ近隣商業地で、駅前一等地を含め繁華性に乏しく店舗併用住宅が散見される程度である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

下曽我駅前から県道へ通ずる旧来からの駅前商店街で、現状は店舗併用住宅が散見される程度で繁華性の低い近隣商業地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

商店街の空洞化等で価格が下落した商業地では自用目的の取引が支配的で、また、類似地域等の多数の事例から求められた比準価格は市場の実態を反映し説得性が高い。一方、店舗の閉鎖や住宅への転用等で商店街が衰退・空洞化している地域の現状からは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相対的に精度が劣っている。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道1号線沿いの、店舗、マンション等の建ち並ぶ路線商業地域。地域要因の変動は特にみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中小規模の自用の店舗兼住宅、自用の事務所、一般住宅、共同住宅が中心の利用形態で、店舗、事務所等の事業主体向け賃貸市場としては未成熟のため、収益価格は低位に試算された。このため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連及び代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台にある品等の良い既成住宅地であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

高台の閑静な住宅地域であり、今後も比較的良好な居住環境を維持していくものと想定される。地価は下げ止まりの状況にあると判断される。

価格決定の理由

対象不動産が存する地域は小田原駅南西方の学園施設に近接した一般住宅を主体とする住宅地域であり、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格は、比準価格であるといえる。 従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟の度合いを増した住宅地域である。地域要因に特に変動はないが、2年前より地域南方近傍で全71区画の大型開発分譲が行われている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い住宅地域であり、地価は緩やかな下落基調にある。地域南方の近傍で全71区画が開発分譲中であるが、画地規模を絞った総額重視の企画であるため単価的には現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的整然とした一般住宅の多い住宅地域である。周辺にアパート等は少なく市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。