神奈川県小田原市成田字土井ノ下５２番９(下曽我駅・螢田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市成田字土井ノ下５２番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市成田字土井ノ下５２番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市成田字土井ノ下５２番９
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離鴨宮、2,200m
地積112㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中津川治氏による調査レポート

不動産鑑定士中津川治
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線街路背後、中心市街地の外周部の住宅地で、街路整備の進捗等に伴う将来的な変化の兆しも見られるが、地価は一般的要因から弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測未利用地も残る住宅地で、鴨宮駅までやや距離を持つが、周辺の街路整備の進捗に伴い、熟成度の向上も期待される。当面は現況の地域的特性を維持して行くと判断されるが、一般的要因から地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、東海道本線の鉄道駅圏勢下、小田原市東部の住宅地の存する圏域。需要者の中心は、同一需給圏内乃至隣接需給圏内の30∼40歳前後の居住者等で、一次取得者が中心となっており、その地理的特性等から、周辺市町域乃至横浜、東京方面等からの需要も少しは期待できる。一部では区画整理済のものも見られるが、市場に供給される住宅は中小規模開発が中心で、30∼40坪前後の新築戸建で総額で2200∼3300万円程度が中心となっている。
一般的要因市内の住宅地は、中小規模の宅地供給が中心で、品等に恵まれた一部の地域を除き、需給動向も弱含んでおり、郊外部の住宅地については需要は弱い。

伊東良平氏による調査レポート

不動産鑑定士伊東良平
価格103,000円/㎡
個別的要因北道路の整形な住宅地であり、周囲に住環境を阻害する要因もなく、規模も標準的。特段の変動要因は認められない。現有の建物は未登記。
地域要因小田原市北東部の住宅地域であり、比較的整然と画地が並んでいる。鴨宮駅が最寄りであるが、徒歩圏内に鉄道駅がなく、自動車利用が主である。
地域要因の将来予測近隣地域は低層の戸建住宅が中心の住宅地域で、用途地域が準住居地域であるが、大型の店舗が出店する動きはなく、現状の通り小規模な店舗が散見される程度の土地利用が続く考えられる。
市場の特性同一需給圏は、小田急小田原線沿線の小田原市のほか開成・松田・大井町等の周辺町を含む住宅地域と判断される。成田地区は駅からの利便性がやや劣るが、小田原市のほぼ中央に位置し、幹線道路に近接しているため、相応の住宅需要がある。ただし小田原市全体の人口減少が続く中、住宅需要も弱含みで、単価は下落基調が続いている。地積40坪前後の物件で、新築の戸建住宅は2800万円、土地は1400万円前後である。
一般的要因県西部の人口減少と高齢化等により宅地需要は縮小を続けている。価格調整が進み地価下落はつづいている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2923632
北緯 139度1721831

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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