神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


463,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６(神奈川県小田原市栄町２−９−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を463,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
住居表示栄町２−９−１０
価格463,000円/㎡
交通施設、距離小田原、340m
地積163㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
前面道路の状況西5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田邊和之氏による調査レポート

不動産鑑定士田邊和之
価格463,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な画地条件の商業地である。特に個別的要因の変動は見られない。
地域要因小田原駅東口の観光客回遊圏内にあるダイヤ街の商業地域である。地域要因に特段変動はないが、地下街再開等が地価下落の歯止めになっている。
地域要因の将来予測通行量の多いダイヤ街沿いの商業地である。地域内の大型店舗建物の多くが老朽化が進行し商況はやや停滞気味であるが、駅前地下街（ハルネ）開業等を背景に地価は横ばい圏で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線の藤沢以西、小田急小田原線の相模大野以西の広域的な範囲で、県央・湘南∼県西の主要駅周辺の商業地域。需用者は地元資本中心の法人事業者の他、マンションデベロッパー、賃貸事業を行う不動産投資家が想定される。当該エリア周辺では中小規模ビルの一棟売買や小規模な低未利用地の売買が散見されるものの、投資適格物件の売り出しは希で取引は少なく、需給の中心となる価格帯を見いだしがたい。
一般的要因市内の商圏は、小田原駅前の中心商業地と川東の郊外路線商業地に二分される。前者は駅周辺の再開発事業が一巡し今後の効果発現が期待される。

齋藤隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆一
価格463,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。
地域要因小田原駅周辺の商業地域であり、駅前開発等の影響が期待され、最近の観光客の動向や利便性等から実需を中心とした需給動向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、小田原駅周辺における開発等の期待性を保ちながら今後の地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内及び県下の主要駅周辺の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を主体として利便性や用途の多様性等の高いエリアに関しては大手チェーン店、デベロッパー等の外部需要も考えられる。主に中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、周辺の商業地域へ目立った投資需要、マンション等への転用事例は少ないものの、駅周辺開発等の期待性、観光需要、利便性等の面から実需を中心とした需給動向で推移している。
一般的要因不動産市況は全体的に回復局面の中で国内経済や企業業績、国際情勢等の影響による消費マインドや海外景気の下振れ等に注視を要する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2548874
北緯 139度1587787

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市城山３丁目３７１番９ほか１筆神奈川県小田原市栄町２丁目３６番１５ほか１筆神奈川県小田原市栄町１丁目８番５７ほか６筆神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市城山３丁目８０３番３１神奈川県小田原市浜町４丁目２５番１神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市本町２丁目２１４番７外神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１

参考：近隣駅の地価相場

小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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