神奈川県小田原市鴨宮字稲荷森８５０番４(鴨宮駅・五百羅漢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
124,000円
2017年01月01日に行った神奈川県小田原市鴨宮字稲荷森８５０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市鴨宮字稲荷森８５０番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鴨宮、800m |
| 地積 | 157㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
妻木達夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 妻木達夫 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路の中間画地。形状規模ともに中庸である。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 鴨宮駅より徒歩圏内で、根強い住宅需要がある。安定した土地利用で地域要因の変化は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存住宅として成熟しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は横ばい乃至若干の弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道線沿線のうち鴨宮駅及び小田原駅の駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち小田原市内及び近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、周辺の商業施設も充実しており、底堅い需要が存する地域である。中心価格帯は、新築の戸建住宅は2500万円∼3500万円、土地は1500万円∼2000万円である。近年は画地規模を小さくし、総額を3000万円以下に抑えた建売分譲が主流となっている。 |
| 一般的要因 | 小田原市は県西部の中心都市。人口は微減傾向で推移。高齢化率はやや高い。不動産市況は低迷を脱していない。利便性等による選別化は拡大傾向。 |
齋藤隆一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤隆一 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 鴨宮駅徒歩圏に位置する住宅地域であり、周辺商業施設の配置、利便性は比較的良好であるが、最近の不動産市況からやや弱含み傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が見られる既成住宅地として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少なく、今後も地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線鴨宮駅乃至国府津駅勢圏の住宅地域一円である。需要者は市内もしくは近隣市町の居住者・通勤者が中心となっている。主に一般住宅、アパート等が存する住宅地域であり、交通接近性や周辺商業施設の配置による利便性も良好で、実需を中心とした需給動向で推移しながら二極化の様相も見られる。細分化の傾向も見られ、標準的な土地は1500万∼2000万台・新築戸建住宅は2500万∼3000万程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 不動産市況は全体的に調整局面の中で二極化の様相も見られ、構造的な人口減少・高齢化の影響による消費マインドや投資需要の弱含み感も見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度277447 北緯 139度172451 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市高田字柳町２９８番ほか１０筆神奈川県小田原市鴨宮字石原３８４番３神奈川県小田原市小八幡３丁目５９番１神奈川県小田原市南鴨宮３丁目４４番２１神奈川県小田原市扇町４丁目７番３神奈川県小田原市中新田字中河原２５７番外神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外神奈川県小田原市鴨宮字下耕地２５番６神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
参考：近隣駅の地価相場
鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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