神奈川県小田原市永塚字長森２３３番９外(下曽我駅・上大井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
78,400円
2017年01月01日に行った神奈川県小田原市永塚字長森２３３番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市永塚字長森２３３番９外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 78,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下曽我、900m |
| 地積 | 152㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中津川治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中津川治 |
|---|---|
| 価格 | 78,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | やや保守的な地域的特性を持つ利便性等にやや劣る郊外部の住宅地域で、地域的特性等に特段の変化も無く、地価は一般的要因等から下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外部の下曽我駅勢圏下に位置する住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少なく、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市の郊外部、隣接する大井町域を含む御殿場乃至小田急線の鉄道駅を中心とする鉄道駅勢圏下にある住宅地の圏域。需要者の中心は、30∼40歳前後の同一需給圏乃至隣接需給圏を含むその他の市内及び隣接町域の居住者等で、圏域内の一次取得者が中心で、圏域外からの需要等は少ない。市場に供給される住宅は、中小規模開発によるものが多く、40坪前後の新築の戸建住宅で、総額で1900∼2400万円程度のものが中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の住宅地は、品等に恵まれた一部の地域を除き、需給動向も弱含んでおり、中小規模の宅地供給が中心で、郊外部の住宅地については需要は弱い。 |
柳彰彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳彰彦 |
|---|---|
| 価格 | 78,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に農地も残る住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小田原市北東部の農地も多く見られる住宅地域で、将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は下落傾向の状況が続いていると判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田原市北東方の住宅地域と判断される。需要者の中心は圏域内に居住、勤務する一次取得者である。御殿場線沿線としての相対的位置関係等により需要者は限られ、地価は弱含みの状態が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地は120㎡程度で1000万円程度、中古の戸建物件は1500万円∼2500万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 東京圏では地価上昇基調が続いているが、この基調も小田原市までは及ばず、小田原市全体としては弱含みの傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3015232 北緯 139度1779597 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
神奈川県小田原市成田字上耕地２９６番４神奈川県小田原市曽我原字神戸５６１番５神奈川県小田原市永塚字長森２３３番９外神奈川県小田原市成田字猪ノ駒５４０番１神奈川県小田原市高田字南原２８８番１外神奈川県小田原市西大友字榮４６０番１外神奈川県小田原市蓮正寺字東河原５４０番２３神奈川県小田原市新屋字下河原９１番
参考：近隣駅の地価相場
下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)上大井駅(地価相場 97,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)栢山駅(地価相場 92,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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