神奈川県小田原市南鴨宮２丁目３１番６(鴨宮駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


159,000円

2017年01月01日に行った神奈川県小田原市南鴨宮２丁目３１番６(神奈川県小田原市南鴨宮２−３１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を159,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市南鴨宮２丁目３１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市南鴨宮２丁目３１番６
住居表示南鴨宮２−３１−７
価格159,000円/㎡
交通施設、距離鴨宮、500m
地積208㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

末原伸隆氏による調査レポート

不動産鑑定士末原伸隆
価格158,000円/㎡
個別的要因北西向き画地であり標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい圏域で推移している。
地域要因の将来予測鴨宮駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域で熟成度が高く、今後も現状を維持するものと思料される。住宅地域としての需要は堅調であり、当面地価は当面横ばい圏域で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線のうち酒匂川東部に存する住宅地域である。典型的な需要者層としては小田原市及び隣接市町に勤務する一次取得者層となる。近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、交通利便性も良好であるため住宅地として安定的な需要が見込める地域となっている。50∼60坪程度を標準として土地値で2，000万円台半ば∼3，000万円台前半、新築戸建総額で3，000万円台半ば∼4，000万円前後が需要の中心の価格帯である。
一般的要因小田原市内の住宅地は、駅徒歩圏においては一部横ばい地点も見られるが、低価格志向が続いている。バス圏では下落幅が大きくなっている。

中津川治氏による調査レポート

不動産鑑定士中津川治
価格159,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い利便性に恵まれた既成住宅地で、小規模開発による供給が見られる中で、根強い需要が見られる。地価は横這い傾向で底堅く推移している。
地域要因の将来予測鴨宮駅に近い住宅地で、その恵まれた地理的位置関係等から、一般住宅、共同住宅が立地する安定的な土地利用を維持している。将来的には、熟成度の向上も期待される中で、地価は横這い乃至弱含み傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、小田原市域の東部、東海道本線の鉄道駅勢圏下に位置する住宅地の存する圏域。需要者の中心は、同一需給圏内乃至隣接需給圏内の居住者等で、30∼40歳前後の一次取得者等が中心となっている。鉄道駅との利便性に恵まれる地域も見られることから、周辺市町域乃至横浜、東京方面からの需要も少しは期待できる。市場に供給される住宅は、30∼40坪前後の新築の戸建住宅が中心であり、総額は2500∼3500万円程度が中心となっている。
一般的要因市内の住宅地は、品等に恵まれた一部の地域を除き、需給動向も弱含んでおり、中小規模の宅地供給が中心で、郊外部の住宅地については需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2721109
北緯 139度178553

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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