神奈川県小田原市千代字東町２６７番４(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


84,900円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市千代字東町２６７番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,900円/㎡としました。

神奈川県小田原市千代字東町２６７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市千代字東町２６７番４
住居表示 
価格84,900円/㎡
交通施設、距離下曽我、600m
地積196㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅野桂司氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野桂司
価格84,000円/㎡
個別的要因対象地の接道方位は西であり、日照等の面で価値の増加が認められる。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏の住宅地域だが、JR御殿場線は運行本数が少なく利便性に劣る。既成住宅地域であることから、地域要因に特段の変更はない。
地域要因の将来予測当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測した。最寄駅から徒歩圏に位置するものの、JR御殿場線の運行本数は少なく利便性が劣る当地域に対する需要は軟調であり、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR御殿場線、JR東海道本線沿線の住宅地域である。典型的な市場参加者は小田原市及び隣接市町の居住者であり、一般住宅の敷地として利用する個人である。小田原市の不動産市場は未だ軟調であり、当地域も同様の傾向にあること、及び、最寄駅から徒歩圏に立地するがJR御殿場線は運行本数が少なく利便性に劣ること等から需要は弱含みで推移している。中心価格帯は土地1千万円台前半程度、新築住宅で2千万円台前半から半ば程度。
一般的要因小田原市の全体的な地価は下落幅が拡大する傾向にあるが、一部エリアでは値頃感等を背景に底堅い動きも見られ、二極化・選別化が進行している。

中津川治氏による調査レポート

不動産鑑定士中津川治
価格85,500円/㎡
個別的要因標準的な個別的要因を持つが、西4m市道で、郊外部のために需要はやや弱い。
地域要因郊外部に位置するやや保守的な地域的特性を持つ住宅地域で、その地域的特性等に特段の変化は見られないが、地価は一般的要因から下落傾向にある。
地域要因の将来予測郊外部の下曽我駅圏勢下にある住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少ない中で、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、小田原市域の北部、隣接する大井町域を含む御殿場線の鉄道駅を中心とする駅圏勢下にある住宅地としての圏域。需要者の中心は、同一需給圏乃至隣接需給圏を含むその他の市内及び隣接町域の30∼40歳前後の圏域内の居住者等で、一次取得者が中心となっており、圏域外からの需要等は少ない。市場に供給される住宅は、中小規模開発によるものが多く、40坪前後の新築戸建住宅で、総額で1900∼2400万円程度のものが中心となっている。
一般的要因市内の住宅地は、中小規模の宅地供給が中心で、品等に恵まれた一部の地域を除き、需給動向も弱含んでおり、郊外部の住宅地については需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2594426
北緯 139度1690495

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市千代字東町２４５番２外神奈川県小田原市浜町４丁目２５番１神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市東町４丁目２２５番２神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４

参考：近隣駅の地価相場

小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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