神奈川県足柄上郡大井町上大井字塚田２番１２(上大井駅・相模金子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


83,500円

2017年01月01日に行った神奈川県足柄上郡大井町上大井字塚田２番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,500円/㎡としました。

神奈川県足柄上郡大井町上大井字塚田２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県足柄上郡大井町上大井字塚田２番１２
住居表示 
価格83,500円/㎡
交通施設、距離上大井、1,100m
地積129㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北4.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田邊和之氏による調査レポート

不動産鑑定士田邊和之
価格83,500円/㎡
個別的要因北方位の標準的な画地である。特に個別的要因の変動はない。
地域要因成熟の度合いを増した住宅地域である。地域要因に特に変動はないが、2年前より地域南方近傍で全71区画の大型開発分譲が行われている。
地域要因の将来予測小規模一般住宅の多い住宅地域であり、地価は緩やかな下落基調にある。地域南方の近傍で全71区画が開発分譲中であるが、画地規模を絞った総額重視の企画であるため単価的には現状どおり推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大井町及び小田原市等周辺市町の住宅地域。需要者の中心は大井町及び周辺市町に居住、勤務する一次取得者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。国道255号線沿いにSC等が建ち並び自動車利用を前提とした生活利便性は良好で、値頃感のある物件が供給されている。需給の中心となる価格帯は土地120∼150㎡で900万円∼1400万円、新築建売が1800万円∼2400万円程度。近年土地建物総額の低下が強まりつつある。
一般的要因大井町のうち新松田駅利用圏、相模金子駅徒歩圏の需要は底堅いが、立地や画地条件等の劣る物件は弱含みにある。総じて低価格帯の取引が多い。

今井孝氏による調査レポート

不動産鑑定士今井孝
価格83,500円/㎡
個別的要因画地規模は適当であるが、幅員4．3mの北側道路であることから選好性がやや劣り、需要はやや弱含みである。なお個別的要因の変動はない。
地域要因過去一年間特段の変動は見られず、大井町の不動産需要は弱く、一般的要因等の影響を受けて周辺地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は中小規模一般住宅が多い新興住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響も受けて地価は緩やかな下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR御殿場線、大雄山線、小田急小田原線沿線の足柄上郡の圏域に所在する住宅地域である。最寄りのJR御殿場線は運行本数の少ない単線であり、人気は無く、需給ともに縮小均衡の状態で、不動産取引は少ない。周辺市町内に居住する一次取得者層が需要者の中心であるが、一般的要因の影響も受けて周辺住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。宅地供給は140㎡程度で1千万円台前半で、新築の戸建は2．5千万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因当町の人口・世帯数は近年減少傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、少子高齢化、将来不安等もあり、周辺地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3198032
北緯 139度1631855

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県足柄上郡大井町金子字根岸２９４７番２神奈川県足柄上郡大井町上大井字上庭５５１番神奈川県足柄上郡大井町上大井字坂下６５２番１神奈川県足柄上郡大井町金子字吉原１３０３番２神奈川県足柄上郡大井町金子字根岸向１１２番１神奈川県足柄上郡大井町金子字上河原６３６番３神奈川県足柄上郡大井町金子字新宿１０４１番１外埼玉県入間郡大井町大字亀久保字赤土原６４３番３４埼玉県入間郡大井町鶴ヶ岡１丁目１１４番３８神奈川県足柄上郡大井町金子字根岸向１１４番３

参考：近隣駅の地価相場

上大井駅(地価相場 97,000円/㎡)相模金子駅(地価相場 93,000円/㎡)栢山駅(地価相場 92,000円/㎡)下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)開成駅(地価相場 97,200円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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