神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５(栢山駅・岩原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


147,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
住居表示 
価格147,000円/㎡
交通施設、距離栢山、70m
地積165㎡
形状台形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等を主体とした駅に近い商業地域
前面道路の状況南東6.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田智弘氏による調査レポート

不動産鑑定士和田智弘
価格148,000円/㎡
個別的要因対象標準地は台形地であるが、地域における概ね標準的な画地であり、価格への影響は特段見られない。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因栢山駅近くの商業地域であるが、繁華性及び商業集積度はいずれも低い。地域的特性に特段変動はなく、地価は依然として下落が継続している。
地域要因の将来予測小売店舗等を中心とした駅近の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。栢山駅近くに位置するため稀少性を有するものの繁華性や店舗等の集積度は低く、需要及び地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、小田原市内の商業地域・商住混在地域一帯である。需要者の中心は小規模店舗等の新設を目論む地元法人や個人事業主等であるが、商圏が狭く、繁華性や収益性も低いため、新規出店は少なく、需要も弱含んでおり、繁華性の低い地域においては住宅用地としての需要が近年増加している。取引される規模や価格帯は、需要者の規模や業態等によりまちまちであり、取引単価は100，000円／㎡台∼170，000円／㎡台と幅広い水準となっている。
一般的要因小田原市の商業地は、実体経済の回復や株高等による影響は僅少で、都心からの投資も殆ど見られず、全般的な需給動向は弱含み傾向で推移している。

伊東良平氏による調査レポート

不動産鑑定士伊東良平
価格146,000円/㎡
個別的要因南東道路のほぼ整形な画地で、南西側は水路に接している。歩道はないが歩行部分が着色され、集客に支障はない。特段の変動要因は認められない。
地域要因小田急線栢山駅周辺の商店街であり、小規模な店舗が連坦している。西方に郊外型スーパーがあり、その周辺に商業店舗が点在している。
地域要因の将来予測前面道路沿いに新規の出店は少なく、栢山駅前には空店舗が散見される。東方にある量販店が集客の拠点となり、商業地域としての色彩は維持されると思われるが、住宅地域への移行の可能性もある。
市場の特性同一需給圏は小田原市及び隣接市町の圏域に属する近隣／路線商業地域であるが、住宅需要もあるため住宅地域も圏域に含まれる。需要者の中心は、小規模店舗を経営する事業者と、店舗併用住宅を求める個人などである。郊外型店舗との競争により駅前商店街の集客力は落ちているが、利便性が良いため用地需要は一定程度ある。小規模な店舗付住宅については専用住宅への建替えが進む可能性もある。地価は周辺の住宅地域の水準までの調整が予測される。
一般的要因全国の景気回復傾向にもかかわらず消費は低迷しており、県西部の商業地の需要は弱い。ただし住宅地の地価水準に近づいており、下落幅は小さい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3084263
北緯 139度1327668

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栢山駅(地価相場 92,000円/㎡)岩原駅(地価相場 89,900円/㎡)和田河原駅(地価相場 78,550円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)相模沼田駅(地価相場 95,000円/㎡)開成駅(地価相場 97,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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