神奈川県小田原市浜町１丁目４４８番５(小田原駅・箱根板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


169,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市浜町１丁目４４８番５(神奈川県小田原市浜町１−１−４３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を169,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市浜町１丁目４４８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市浜町１丁目４４８番５
住居表示浜町１−１−４３
価格169,000円/㎡
交通施設、距離小田原、670m
地積162㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種小売店舗とマンションが混在する商業地域
前面道路の状況西12.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊東良平氏による調査レポート

不動産鑑定士伊東良平
価格169,000円/㎡
個別的要因対象標準地は地域における標準的な画地であり、特記すべき要因はない。個別的要因の変動もない。
地域要因繁華性、商業集積度、通行量等が劣る、収益性の低い商業地域であるが、駅徒歩圏のため住宅地としての需要はある。地域的特性に特段の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域には店舗、小規模事務所ビル、共同住宅、青空駐車場等が混在しているが、商業繁華性が現在よりも増す可能性は低く、徐々に共同住宅中心の街区へ移行すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、小田原市内の商業地域・商住混在地域全般である。需要者の中心は店舗や事業所等の新設を目論む地元法人及び個人等である。近年では後継者不足等による店舗の閉鎖が目立ち、商況は減退傾向にある。そのため、立地条件や宅地の規模によっては不動産業者が取得するケースも見られる。取引される規模や価格帯は、需要者の規模や業態等によりまちまちであるが、取引単価は150，000円／㎡台∼190，000円／㎡台が中心となっている。
一般的要因小田原市の商業地には、金融経済の回復による影響は僅少で、都心部からの投資も限定的。全般的な商業需要は総じて弱含みで推移している。

和田智弘氏による調査レポート

不動産鑑定士和田智弘
価格169,000円/㎡
個別的要因対象標準地は地域における標準的な画地であり、特記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性、商業集積、通行量等が劣る収益性の低い商業地域であるが、徒歩圏のため住宅用地としての需要もある。地域的特性に特段変動は見られない。
地域要因の将来予測小売店舗やマンションが混在する商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。商業繁華性が向上していく可能性は乏しく、将来的にはマンション等の住宅用地へと移行していくことが予測される。
市場の特性同一需給圏は、小田原市内の商業地域・商住混在地域一帯である。需要者の中心は店舗や事業所等の新設を目論む地元法人及び個人等である。近年では後継者不足等による店舗の閉鎖が増加し、商況は減退傾向にある。それ故、立地条件や土地の規模によっては不動産業者が需要者となるケースも増えている。取引される規模や価格帯は、需要者の規模や業態等によりまちまちであるが、取引単価は140，000円／㎡台∼180，000円／㎡台が中心となっている。
一般的要因小田原市の商業地は、実体経済の回復や株高等による影響は僅少で、都心からの投資も殆ど見られず、全般的な需給動向は弱含み傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2532015
北緯 139度1616313

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市栄町２丁目３６番１５ほか１筆神奈川県小田原市栄町１丁目８番５７ほか６筆神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市千代字東町２４５番２外神奈川県小田原市浜町４丁目２５番１神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６神奈川県小田原市飯田岡字三反所２７番３０外神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市本町２丁目２１４番７外神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１

参考：近隣駅の地価相場

小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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