神奈川県小田原市扇町５丁目６４番２３１(五百羅漢駅・足柄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
119,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市扇町５丁目６４番２３１(神奈川県小田原市扇町５−１４−１２−２３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市扇町５丁目６４番２３１ |
| 住居表示 | 扇町５−１４−１２−２３１ |
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五百羅漢、420m |
| 地積 | 134㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田邊和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田邊和之 |
|---|---|
| 価格 | 120,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東方位のため効用が優る。特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 旧中規模分譲地の住宅地域であり、売物件は築25年以上の中古、古家付きが中心のため、需給は低位安定的である。特に地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした旧分譲地で、地域要因は安定し現状を維持するものと予測する。まち並みの旧さや各住戸の老朽化は否めず、地価は下落基調が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線、小田急小田原線、伊豆箱根鉄道大雄山線沿線の小田原市中央∼西部を中心とする住宅地域。近隣地域は昭和50年代に開発された旧分譲地で、中古物件の売買が散見される。需要者の中心は小田原市及び周辺市町に居住するの一次取得者層であり、市場の中心価格帯は土地総額が1300∼1800万円程度、新築建売が2300∼2800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 小田原駅徒歩圏等の優良住宅地の需要は底堅いが、利便性が劣るバス圏、津波懸念のある海沿いは不振であり、二極化が進行している。 |
菅野桂司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菅野桂司 |
|---|---|
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の接道方位は南東であり、日照等の面で価値の増加が認められる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏の住宅地域であるものの、周辺には生活利便施設が少ない。また当地域が形成されてからやや時が経過しており、需要は弱含み傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測。最寄駅から徒歩圏の住宅地であるが周辺に店舗等が少なく利便性に劣り、また、築年数が経過する物件も見られること等から、需要は弱含んでいる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大雄山線・小田急小田原線沿線における小田原市内の住宅地域である。典型的な市場参加者は小田原市及び隣接市町の居住者であり、一般住宅の敷地として利用する個人。最寄駅から徒歩圏の住宅地域に存するものの、当地域が形成されてからやや時が経過しており、また周辺には生活利便施設が少ないことから需要は弱含む傾向にある。中心価格帯は土地1千万円台半ば程度、新築住宅で2千万円台半ばから3千万円程度。 |
| 一般的要因 | 小田原市の全体的な地価は下落幅が拡大する傾向にあるが、一部エリアでは値頃感等を背景に底堅い動きも見られ、二極化・選別化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度27414330000001 北緯 139度158497 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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