神奈川県小田原市南鴨宮３丁目４４番２１(鴨宮駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
183,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市南鴨宮３丁目４４番２１(神奈川県小田原市南鴨宮３−４４−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市南鴨宮３丁目４４番２１ |
| 住居表示 | 南鴨宮３−４４−３８ |
| 価格 | 183,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鴨宮、130m |
| 地積 | 308㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所に一般住宅も見られる駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西18.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉本隆司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本隆司 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商圏の2極化等による中心商店街の空洞化が進むが、ダイナシテイの集客効果等により、鴨宮駅前商業地域の地価は下げ止まり感がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は鴨宮駅南口に近い店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域として熟成しており、今後ともその傾向を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田原市の中心商業地域を除く周辺部の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は地元企業、自営業者を主体としているが、飲食チェーン店、コンビニ、マンション等の立地も見受けられる。経営者の高齢化、後継者難等により、川西地区の既存商店街は空洞化が進む一方、川東地区はショッピングセンターの進出により商業集積が進み、商圏の2極化が進んでいる。取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。 |
| 一般的要因 | 景気改善効果は商業地・住宅地の一部で、利便性等による選別化が更に進み、人口減少等もあり需要は弱含みであり、地価は下落傾向を示している。 |
今井孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今井孝 |
|---|---|
| 価格 | 183,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模が適当で選好性は高いが、地域内は一般住宅も見られる状況であり、繁華性は低い。需要は概ね堅調であるが、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 過去一年間特段の変動は見られず、新規店舗の進出等も無く、消費税増税による購買力低下もあって、当該商業地の地価は概ね横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は店舗、事務所に一般住宅も見られる駅前商業地域として成熟しており、特段の変動要因はないものと思料される。アベノミクス効果も及ばず、一般的要因の影響を受けて周辺商業地の地価は横這い傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田原市及び隣接市町の圏域に属する普通商業地域及び路線商業地域である。需要者は地縁性のある事業者、チェーン展開している物販、飲食業種、学習塾等の業種である。小田原市内の中心商業地では、巡礼街道沿いに郊外型大型店舗の進出により空洞化が加速し、新規出店等の大幅な需要は期待できない状態である。駅前の商業地であるが、一般的要因の影響を受け周辺商業地の地価は横這い傾向にある。中心価格帯は建物付で7∼9千万円前後である。 |
| 一般的要因 | 当市の人口・世帯数は近年微減傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、消費税増税、少子化等であるが周辺地価は横這い傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2745912 北緯 139度1807332 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市栄町２丁目７４番３神奈川県小田原市小八幡字平太郎５５４番３神奈川県小田原市小八幡３丁目５９番１神奈川県小田原市矢作字福寿１４７番２４神奈川県小田原市扇町４丁目７番３神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外神奈川県小田原市鴨宮字下耕地２５番６神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外神奈川県小田原市南鴨宮３丁目２８番３神奈川県小田原市中里字桜屋１１０番８
参考：近隣駅の地価相場
鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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