神奈川県小田原市栄町１丁目３０番５外(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


216,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市栄町１丁目３０番５外(神奈川県小田原市栄町１−１３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を216,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市栄町１丁目３０番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市栄町１丁目３０番５外
住居表示栄町１−１３−１８
価格216,000円/㎡
交通施設、距離小田原、540m
地積233㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中家秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士中家秀一
価格216,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いに中層の事務所ビル等が集積する官庁街に近い商業地で、一部ではマンション等への転用も見られる。地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測郵便局や生保ビル等の中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域である。市民会館を芸術文化創造センターに建て替える計画も予算の都合で延期となり、当分の間は現状と大差なく推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小田原市を中心に周辺市町を含む駅前及び幹線道路沿いの商業地と判定した。需要者は地縁性を有する法人・個人事業者または賃貸目的等で取得する不動産業者が中心である。郊外型店舗の進出や経営者の後継者難等から旧中心市街地の需要は減退気味であるが、駅前地下街のリニューアルや駅前立体駐車場の整備等が行われ、また、芸術文化創造センター完成への期待感もあることから、稀少性の高い商業エリアを中心に地価は概ね横這いで推移している。
一般的要因県西部の中心商業都市であるが、郊外型店舗が進出する一方駅前や旧来の商業地では空洞化が進行、駅前地下街のリニューアル効果等も限定的である。

諸田浩之氏による調査レポート

不動産鑑定士諸田浩之
価格216,000円/㎡
個別的要因形状・規模等画地条件は標準的であり、代替・競争不動産と比較して特段の優劣はない。個別的要因に変動はない。
地域要因小田原駅近くの商業地域であり特段の変動要因はないが、景況感の回復、駅前商業地の活性化及びその波及期待から需要は持ち直しの動きが見られる。
地域要因の将来予測中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景況感には回復傾向が見られ、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小田原市及び隣接市町内の駅前商業地域等である。需要者は小田原市内等で企業活動を行う法人事業者が中心となる。小田原駅周辺の商業地域では、郊外型大型店舗の進出や後継者不足により空洞化が加速している一面も見られるが、好立地の一部エリアでは観光需要も見込める稀少性から店舗需要は底堅い。また新たな駅前商業ビルの開設等の波及的効果も期待される。取引件数が少なく、個別性も強いため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因アベノミクス効果により景気は回復基調にあるが、市内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2522572
北緯 139度1590539

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市城山３丁目３７１番９ほか１筆神奈川県小田原市栄町２丁目３６番１５ほか１筆神奈川県小田原市本町３丁目２３６番３神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市城山３丁目８０３番３１神奈川県小田原市浜町４丁目２５番１神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６神奈川県小田原市城山４丁目８７８番１２神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市本町２丁目２１４番７外神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１

参考：近隣駅の地価相場

小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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