神奈川県小田原市蓮正寺字杉田２３番８(螢田駅・穴部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った神奈川県小田原市蓮正寺字杉田２３番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市蓮正寺字杉田２３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市蓮正寺字杉田２３番８
住居表示 
価格117,000円/㎡
交通施設、距離螢田、850m
地積175㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士原哲也
価格118,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境及び利便性共に普通程度の地域である。特段の地域要因の変動は認められないが、一般的要因の影響を受け地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測区画整理済みの熟成した住宅地域である。当地域の特性に特段の変動なく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。地価水準については市内全般の不動産市況と同様に下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小田急小田原線及び大雄山線の沿線に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は、小田原市及び隣接市町における戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーである。圏内は居住環境、生活上の利便性共に普通程度のエリアであるが、一般的要因の影響を受けて需要は下落傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は総額で、土地1，500万円、新築住宅で2，500万円前後である。
一般的要因小田原市内の地価は総じて下落基調にあるが、一部住環境・利便性等良好な地域においては底堅い需要が見られる等、二極化の動きが見られる。

今井孝氏による調査レポート

不動産鑑定士今井孝
価格117,000円/㎡
個別的要因幅員5mの西側道路であることから、選好性は高いが、中規模画地であり、総額の観点で需要はやや弱い。なお個別的要因の変動はない。
地域要因過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因等の影響を受けて地域内の住宅地の地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当地域周辺は住宅地として成熟しており、特段の変動要因はなく当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線、JR東海道本線、大雄山線等各沿線の概ね小田原市の中央北部圏域に所在する一般住宅地域である。小田原市内及び周辺市町に居住する一次取得者層が需要者の中心であり、農地、未利用地等を利用した宅地開発、建売分譲が断続的に行われており、需給ともに縮小均衡の状態である。一般的要因を受け周辺住宅地の地価は下落傾向にある。宅地供給は140㎡程度で1．5千万円前後で、新築の戸建は3千万円台前半が需要の中心である。
一般的要因当市の人口・世帯数は近年微減傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、少子高齢化、将来不安等もあり、周辺地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2851443
北緯 139度1529719

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)飯田岡駅(地価相場 106,500円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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