神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


240,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１(神奈川県小田原市栄町２−１２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を240,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１
住居表示栄町２−１２−４
価格240,000円/㎡
交通施設、距離小田原、450m
地積260㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域
前面道路の状況西12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆一
価格240,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。
地域要因小田原駅周辺の商業地域であり、駅前開発等の影響が期待され、背後住宅地との需給関係や利便性等から実需を中心とした需給動向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中層店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域であり、小田原駅周辺における開発等の期待性を保ちながら今後の地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内とその周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を主体として利便性や用途の多様性等の高いエリアに関しては大手チェーン店、デベロッパー等の外部需要も考えられる。主に中層店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域であり、周辺の商業地域へ目立った投資需要、マンション等への転用事例は少ないが、駅周辺開発の期待性、背後住宅地との関係、観光需要等の面から実需を中心とした需給動向で推移している。
一般的要因不動産市況は全体的に回復局面の中で国内経済や企業業績、国際情勢等の影響による消費マインドや海外景気の下振れ等に注視を要する。

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格240,000円/㎡
個別的要因国道に接面する中間画地で、形状規模ともに中庸である。個別的要因の変動はない。
地域要因中心市街地の長引く空洞化現象は改善しておらず、格別の地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測中層の店舗、事務所ビルが多い商業地域として熟成しており、今後も地域要因の急激な変動はないものと予測する。駅前の集客増加による活性化が期待される。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線及び小田急小田原線沿線で、小田原市及び周辺市町を含む広域地域に存する商業地の圏域である。需要者の中心は県西地区の企業及び地元の個人業者である。近年はマンション用地としての需要も強かったが、現在は供給も少なく、これらの取引もほとんどない。商業地の取引事例は少なく、取引される価格帯には格差があるため、需要の中心となる価格帯は一概には見出せない状況である。
一般的要因小田原市は県西部の中心都市。人口は微減傾向で推移。高齢化率はやや高い。不動産市況は低迷を脱していない。利便性等による選別化は拡大傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2565872
北緯 139度1600396

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市栄町２丁目３６番１５ほか１筆神奈川県小田原市栄町１丁目８番５７ほか６筆神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１

参考：近隣駅の地価相場

小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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