神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
203,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８(神奈川県小田原市城山１−１４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を203,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８ |
| 住居表示 | 城山１−１４−１ |
| 価格 | 203,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小田原、150m |
| 地積 | 150㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模営業所等が見られる駅裏の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南15.0m市道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中津川治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中津川治 |
|---|---|
| 価格 | 203,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 恵まれた地域的特性を有する小田原駅に近接した商業地としての現況にあるものの、繁華性にやや恵まれない。地価は、弱含み乃至横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ小田原駅至近の商業地域で、相応の繁華性を有するなどの現況にある。恵まれた地理的位置関係等から、将来的には繁華性を向上して行くことが期待され、地価も横這い傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市域を中心として、隣接乃至近接する市町域の鉄道駅周辺の類似商業地の存する圏域。需要者の中心は、市内乃至圏域内の市町域を中心とした商業経営者乃至不動産開発業者等が考えられる。マンション等への転用も見られる中で、圏域内での供給は少なく、需要もやや弱く、地価は横這い乃至弱含み傾向で推移している。市場に供給される商業地は、㎡当たり12∼25万円程度が多いが、その中心価格帯を把握することはやや困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 繁華性に恵まれない地域が多く、中心商業地の活性化に向けての動きも見られるが、新規出店等の需要も少なく、地価は弱含み乃至横這い傾向にある。 |
柳彰彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳彰彦 |
|---|---|
| 価格 | 203,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 繁華性の低い小田原駅裏の商業地域であり、特段の地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小田原駅裏の中層店舗ビルが立ち並ぶ商業地域であり、将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は下げ止まりの状況にあると判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市及びその周辺市町の中層店舗・事務所等が集積する駅近の商業地域である。需要者の中心は個人・法人の事業者等である。圏域内では投資物件等の取引は少なく、マンション等への転用も見られる中で、地価は横這い傾向で推移している。このような状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模等もまちまちであり、市場の中心価格帯を把握することは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | アベノミクス、東京オリンピック招致を機とした東京圏の地価上昇も小田原市までは及ばず、小田原市全体としては弱含みの傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2579898 北緯 139度1554678 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
神奈川県小田原市城山３丁目３７１番９ほか１筆神奈川県小田原市栄町２丁目３６番１５ほか１筆神奈川県小田原市栄町１丁目８番５７ほか６筆神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市扇町１丁目１０３番７ほか１筆神奈川県小田原市城山３丁目８０３番３１神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市荻窪字飛海道５２６番２神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１
参考：近隣駅の地価相場
小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード