神奈川県小田原市栢山字土手庭２８５７番７外(栢山駅・岩原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
119,000円
2017年01月01日に行った神奈川県小田原市栢山字土手庭２８５７番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市栢山字土手庭２８５７番７外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 栢山、450m |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、マンション、貸家が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.4m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田邊和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田邊和之 |
|---|---|
| 価格 | 120,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東方位でありやや効用が優る。特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近接する既成住宅地域であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急小田原線、伊豆箱根鉄道大雄山線沿線の小田原市北西部の住宅地域。農地や貸家跡地等をミニ開発した供給が断続的に見られる。需要者の中心は小田原市及び周辺市町に居住する平均的所得の一次取得者が多い。市場の中心価格帯は土地総額が1100∼1300万円程度、新築建売が2200∼2600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 小田原駅徒歩圏の住宅地は希少性、値頃感から需要は底堅いが、利便性が劣るバス圏、津波懸念のある海沿いは不振。総じて低価格志向が続いている。 |
谷口洋介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷口洋介 |
|---|---|
| 価格 | 119,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 交通利便性は概ね良好であるが、街路配置等がやや劣る地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は軟調に推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急小田原線、伊豆箱根鉄道大雄山線等の沿線各駅を最寄りとする小田原市内の住宅地域。主な市場参加者は小田原市及び隣接市町の居住者が中心である。農地等の小規模開発による供給余地がなお残るエリア。駅徒歩圏に位置し利便性は比較的良好であるが、市内の人口減少傾向や、街路配置がやや劣ること等を反映して、地価は弱含み。市場の中心価格帯は、土地が総額で1千万円台前半から半ば程度、新築住宅で2千万円台前半から半ば程度である。 |
| 一般的要因 | 小田原市の人口総数と生産年齢人口は減少傾向が続いており、これは主たる需要者層の減少と購買力低下を意味し、住宅需要は弱含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3084263 北緯 139度1327668 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５神奈川県小田原市新屋字川久保１６番６外神奈川県小田原市堀ノ内字塚田２８番１外神奈川県小田原市曽比字上屋敷２８０８番神奈川県小田原市中曽根字永府１０１番５神奈川県小田原市南鴨宮２丁目３１番６神奈川県小田原市酒匂１丁目１２３１番１０神奈川県小田原市飯泉字紅沢２３２番１神奈川県南足柄市和田河原字墨壗２４８番神奈川県南足柄市塚原字中丸７５４番２神奈川県南足柄市関本字塚田５０９番５神奈川県南足柄市中沼字花川戸９４番３神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２神奈川県南足柄市中沼字神明木３５１番４神奈川県南足柄市和田河原字御手作３７８番２外神奈川県南足柄市岩原字休心河原１４３番３神奈川県南足柄市駒形新宿字東原６１番２神奈川県南足柄市和田河原字上ノ原１２１２番神奈川県南足柄市塚原字竹ノ花２５５１番３
参考：近隣駅の地価相場
栢山駅(地価相場 92,000円/㎡)岩原駅(地価相場 89,900円/㎡)和田河原駅(地価相場 78,550円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)相模沼田駅(地価相場 95,000円/㎡)開成駅(地価相場 97,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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