神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外(鴨宮駅・五百羅漢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
185,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鴨宮、550m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
菅野桂司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菅野桂司 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 商業用地として概ね標準的であり、個別的要因に基づく競争力も概ね標準的である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 巡礼街道沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動も特段認められない。郊外型店舗等が建ち並んでおり、路線商業施設の出店意欲は依然と堅調。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域の特性に当面の変化はなく今後も店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として推移すると予測。当地域に対する郊外型店舗等路線商業施設の需要は依然として根強く安定的に推移しているため、地価は横這いと判定する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町に存する店舗等が建ち並ぶ路線商業地域等である。典型的な市場参加者は小田原市及び隣接市町を中心として事業を営む個人・法人事業主等であるものの、全国展開する法人事業主も見られる。対象地が存する巡礼街道沿いは、大規模路線商業施設が多く建ち並ぶ商業地域が形成されており、需要は堅調で出店意欲は根強い。中心価格帯については、立地・規模・取引当事者の属性により価格が異なることから把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 小田原駅前中心商業地や川東地区路線商業地等については需要が認められるものの、外縁部の商業地に対する店舗需要は弱含んでおり、空室率も高い。 |
下村太氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 下村太 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 幹線道路沿いの中間画地である。標準的な商業地であり格別の個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 巡礼街道沿いの路線商業地域である。最寄駅から徒歩圏で繁華性も高く地価は横ばいに転じている。格別の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いで最寄り駅からも徒歩圏の路線商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は概ね横ばいで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね小田原市及びその周辺の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は小田原市内及びその周辺の中小企業や個人事業者であるが、規模の大きな画地は全国展開する法人事業者である。近隣地域及びその周辺は巡礼街道沿いで最寄駅からも徒歩圏で市内での繁華性は比較的高く需要の見込まれるエリアであるが、供給が少ないため取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 景気は、個人消費などに弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続いている。小田原市内の商業地の価格は概ね下落から横ばいに転じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2772241 北緯 139度1791415 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市栄町２丁目７４番３神奈川県小田原市小八幡字平太郎５５４番３神奈川県小田原市鴨宮字石原３８４番３神奈川県小田原市小八幡３丁目５９番１神奈川県小田原市南鴨宮３丁目４４番２１神奈川県小田原市矢作字福寿１４７番２４神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外神奈川県小田原市鴨宮字下耕地２５番６神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外神奈川県小田原市南鴨宮３丁目２８番３神奈川県小田原市中里字桜屋１１０番８
参考：近隣駅の地価相場
鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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