神奈川県小田原市小船字永福８８番２３外(下曽我駅・上大井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


70,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市小船字永福８８番２３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市小船字永福８８番２３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市小船字永福８８番２３外
住居表示 
価格70,000円/㎡
交通施設、距離国府津、4,000m
地積205㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊東良平氏による調査レポート

不動産鑑定士伊東良平
価格70,000円/㎡
個別的要因前面道路は、開発道路が市に移管されたもので、下水道は私設。
地域要因小田原市内であるが利用駅は二宮駅である。二宮駅から中井町へ抜けるバスルート沿いにある住宅地域で、需要が弱く、価格調整が続いている。
地域要因の将来予測小田原市東部の二宮駅からバス圏の住宅地域であり、周辺では徐々に農地の宅地化が進んでいる。住宅地域として熟成しつつあり、周辺では今後も宅地地域への転換が進むと見られるが、その速度は遅いと考えられる。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線の概ね小田原市東部及び二宮町西部の圏域。需要者の中心は小田原市内の30代∼40代の一次取得者層が大半を占める。景気の先行きに対する不透明感が続く中、周辺市域からの転入は少なく、人口増加も見込めないため、需要は弱含みで推移している。未利用地等のミニ開発による分譲地が多く、40坪程度で土地は1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の上限となっている。
一般的要因県西部の人口減少と高齢化等により宅地需要は縮小を続けている。価格調整が進み地価下落はつづいている。

末原伸隆氏による調査レポート

不動産鑑定士末原伸隆
価格70,000円/㎡
個別的要因北向き画地であり標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因一般的な住宅地であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる。
地域要因の将来予測既存の住宅地として熟成した地域であり、地域要因に特段の変動はないため、今後も現状を維持していくものと思料される。駅から遠く利便性が劣るため、地価は当面弱含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、小田原市東部及びその周辺市町において駅から距離のある住宅地域である。近隣地域は駅や国道1号線から遠く利便性が劣る地域であり、不動産の取引市場は停滞気味であり、市場滞在期間も長期に渡る傾向にある。中心価格帯は、60坪程度を標準として土地が1，000万円台前半∼半ば、新築の土地建物総額で1，000万円台後半∼2，000万円台半ばである。
一般的要因小田原市の駅徒歩圏の住宅地においては地価は底堅い動きをしているが、バス圏、沿岸地域では需要が停滞し、下落率が拡大している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3015232
北緯 139度1779597

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市中村原字前畑３０９番３神奈川県小田原市成田字上耕地２９６番４神奈川県小田原市曽我原字神戸５６１番５神奈川県小田原市成田字猪ノ駒５４０番１神奈川県小田原市高田字南原２８８番１外神奈川県小田原市西大友字榮４６０番１外神奈川県小田原市蓮正寺字東河原５４０番２３神奈川県小田原市新屋字下河原９１番

参考：近隣駅の地価相場

下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)上大井駅(地価相場 97,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)栢山駅(地価相場 92,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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