神奈川県小田原市曽我原字神戸５６１番５(下曽我駅・上大井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
111,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市曽我原字神戸５６１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市曽我原字神戸５６１番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 111,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下曽我、100m |
| 地積 | 222㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所、倉庫兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模小売店舗、住宅等が混在する駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北8.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中家秀一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中家秀一 |
|---|---|
| 価格 | 111,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 下曽我駅と県道を結ぶ近隣商業地で、駅前一等地を含め繁華性に乏しく店舗併用住宅が散見される程度である。地域要因に特段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 下曽我駅前から県道へ通ずる旧来からの駅前商店街で、現状は店舗併用住宅が散見される程度で繁華性の低い近隣商業地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田原市を中心に周辺市町を含む低層店舗等を主体とした近隣型商業地域と判定した。需要者は地縁性を有する個人事業者または賃貸目的等で取得する不動産業者が中心で外部からの参入はほとんど見られない。国道や県道沿いの郊外型店舗等の影響で零細な個人商店が建ち並ぶ駅前商店街は店舗の廃業等により住宅に転用されるなど空洞化が著しく、また、下曽我駅乗降客数も1300人／日前後で微減傾向にあり、地価は引き続き弱含みで推移している。 |
| 一般的要因 | 県西部の中心商業都市であるが、郊外型店舗が進出する一方駅前や旧来の商業地では空洞化が進行、駅前地下街等のリニューアル効果も限定的である。 |
菅野桂司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菅野桂司 |
|---|---|
| 価格 | 110,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。尚、形状は台形であるものの、地域内の画地状況に照らし標準的。 |
| 地域要因 | 下曽我駅東側に形成される駅前商業地域に対する商業需要は依然として弱く、当該地域に対する投資意欲は未だ停滞した状態が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 下曽我駅の東側に形成される駅前商業地に対する店舗需要は依然として弱く、地縁的選好性が強いことから外部からの新規参入は少ない。したがって、当地域に当面の変化はなく、今後も住商混在地として推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町に存する低層店舗等が見られる中に住宅も混在する住商混在地域等である。典型的な市場参加者は小田原市及び隣接市町を中心として事業を営む個人事業主等と判定した。小田原駅駅前中心エリアや川東地区商業エリアについては繁華性・収益性が認められるものの、外縁部の商店街は空洞化が進み、住宅地に移行しつつある地域も見られる。中心となる価格帯については、上記の理由により取引自体が少なく把握が困難である。 |
| 一般的要因 | 小田原駅前中心商業地や川東地区路線商業地等については需要が認められるものの、外縁部の商業地に対する店舗需要は弱含んでおり、空室率も高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度304109 北緯 139度1855468 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市中村原字前畑３０９番３神奈川県小田原市成田字上耕地２９６番４神奈川県小田原市永塚字長森２３３番９外神奈川県小田原市成田字猪ノ駒５４０番１神奈川県小田原市高田字南原２８８番１外神奈川県小田原市西大友字榮４６０番１外神奈川県小田原市蓮正寺字東河原５４０番２３神奈川県小田原市新屋字下河原９１番
参考：近隣駅の地価相場
下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)上大井駅(地価相場 97,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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