神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
685,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外(神奈川県小田原市栄町２−１−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を685,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外 |
| 住居表示 | 栄町２−１−２９ |
| 価格 | 685,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小田原、150m |
| 地積 | 138㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の繁華な商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南23.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田邊和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田邊和之 |
|---|---|
| 価格 | 685,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的な画地条件の商業地である。特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前エリアながら停滞感が強かったが、H26に地下街ハルネ再開、H27秋にトザンイースト開業及びお城通り再開発施設の一部がオープンした。 |
| 地域要因の将来予測 | 小田原駅前の稀少な立地の商業地であり、周辺では地下街（ハルネ）、お城通り地区再開発事業の一部施設、ベルジェ跡地のトザンイーストが相次いで開業し、今後の効果発現が期待される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線の藤沢以西、小田急小田原線の相模大野以西の広域的な範囲で、県央・湘南∼県西の主要駅前商業地域。需用者は地元資本中心の法人事業者の他、マンションデベロッパー、賃貸事業を営む不動産投資家が想定される。品等が中位以上の一棟ビル売買は希で、ビル開発や駅徒歩圏内でのマンション用地需要は潜在するものの十分な画地規模や権利関係に難のない適地が出てこないため、需給の中心となる価格帯を見いだしがたい。 |
| 一般的要因 | 市内の商圏は、小田原駅前の中心商業地と川東の郊外路線商業地に二分される。前者は駅周辺の再開発事業が一巡し今後の効果発現が期待される。 |
諸田浩之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 諸田浩之 |
|---|---|
| 価格 | 685,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 間口は狭いが地域内の商業用地として標準的な画地条件を有している。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 箱根の火山活動の影響は見られるものの地下街ハルネ、トザンイーストのオープンに加え昨今の景気回復をうけ、横ばいへと回復基調にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、広域的で小田原駅前及びJR東海道本線沿線の平塚、茅ヶ崎、小田急小田原線の本厚木駅をも含む駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域。需要者の中心は小田原市を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等が一般的な需要者層であるが、景気回復に伴う観光客数の回復、駅前整備の期待から地価は小幅な下落から横ばい基調となっている。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく把握は困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | アベノミクス効果により景気は回復基調にあるが、市内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2555984 北緯 139度1572233 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
神奈川県小田原市城山３丁目３７１番９ほか１筆神奈川県小田原市栄町１丁目８番５７ほか６筆神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市扇町１丁目１０３番７ほか１筆神奈川県小田原市城山３丁目８０３番３１神奈川県小田原市浜町４丁目２５番１神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６神奈川県小田原市城山４丁目８７８番１２神奈川県小田原市城山１丁目１５２番８神奈川県小田原市栄町２丁目１２２番１神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市本町２丁目２１４番７外神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１
参考：近隣駅の地価相場
小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード