神奈川県小田原市中新田字中河原２５７番外(井細田駅・五百羅漢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,300円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市中新田字中河原２５７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,300円/㎡としました。

神奈川県小田原市中新田字中河原２５７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市中新田字中河原２５７番外
住居表示 
価格54,300円/㎡
交通施設、距離鴨宮、1,700m
地積2,102㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場と一般住宅が混在する工業地域
前面道路の状況南西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格54,300円/㎡
個別的要因工業地として形状規模は中庸である。個別的要因の変動はない。
地域要因周辺には倉庫、事業所のほか住宅も見られる工場地域であり、格別の地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測当該地域の周辺は住宅地であり、今後とも地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は横ばい乃至若干の下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は神奈川県の西部地区、県央地区、湘南地区の広域地域に存する工業地の圏域である。需要者の中心は市内又は県内の製造業の企業である。工業地の取引件数は少なく、景気対策による工業地需要の回復は未だ顕在化されていない。同一需給圏内の工業団地等への企業の進出動向も低調である。中心となる価格帯は規模にばらつきがあるため、一概には見出せない状況である。
一般的要因小田原市は県西部の中心都市。人口は微減傾向で推移。高齢化率はやや高い。不動産市況は低迷を脱していない。利便性等による選別化は拡大傾向。

伊東良平氏による調査レポート

不動産鑑定士伊東良平
価格54,300円/㎡
個別的要因酒匂川の側道（JR東海の高圧線下）に接し、敷地内に水路が介在している。北東の隣接地は生産緑地。対象地に特段の変動要因は認められない。
地域要因近隣地域とその周辺では、工業利用が減少しており、住宅用途の混在が進み宅地分譲が見られる等、工業地としての性質が弱まりつつある。
地域要因の将来予測工業生産用・物流用の土地需要が弱く、工業用地としての競争力は弱いが、利便性が比較的良く、他用途への移行が図られる可能性がある。今後は工業以外の複合的土地利用が進むと予測される
市場の特性同一需給圏は、小田原東IC・大井松田IC等の交通拠点からアクセス可能な工業団地・流通業務地区等で、県西の近隣市町を含む広範囲な圏域と判断される。需要者層は、小田原市内に拠点を必要とする製造業者・流通業者等であるが、生産拠点の移転及び企業の支社・工場等の撤退や閉鎖が続く中、需要は弱含みである。近隣地域は大型トレーラーの通行・出入が困難など、工業地域としてのインフラが十分ではなく、域内の工業団地等と比較して競争力が劣る。
一般的要因全国的な産業構造の変化と県西域の工業生産活動の停滞により、工業用地の需要が低迷しており、流通倉庫や店舗など他用途への転換が進んでいる。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2727077
北緯 139度1682042

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県小田原市城山３丁目３７１番９ほか１筆神奈川県小田原市栄町２丁目７４番３神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市小八幡字平太郎５５４番３神奈川県小田原市鴨宮字石原３８４番３神奈川県小田原市扇町１丁目１０３番７ほか１筆神奈川県小田原市千代字東町２４５番２外神奈川県小田原市新屋字砂田３９番１神奈川県小田原市小八幡３丁目５９番１神奈川県小田原市南鴨宮３丁目４４番２１神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３神奈川県小田原市扇町５丁目６４番２３１神奈川県小田原市矢作字福寿１４７番２４神奈川県小田原市飯田岡字三反所２７番３０外神奈川県小田原市扇町４丁目７番３神奈川県小田原市中新田字中河原２５７番外神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市東町４丁目２２５番２神奈川県小田原市荻窪字飛海道５２６番２神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市鴨宮字下耕地２５番６神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外神奈川県小田原市南鴨宮３丁目２８番３神奈川県小田原市中里字桜屋１１０番８

参考：近隣駅の地価相場

井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)穴部駅(地価相場 96,000円/㎡)螢田駅(地価相場 115,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード