神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３(小田原駅・井細田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３(神奈川県小田原市東町１−４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３
住居表示東町１−４−１６
価格115,000円/㎡
交通施設、距離小田原、1,600m
地積132㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸田浩之氏による調査レポート

不動産鑑定士諸田浩之
価格115,000円/㎡
個別的要因南方位のため居住環境の快適性は良好であり、個別的要因に基づく競争力は認められるが、個別的要因に変動はない。
地域要因一部空地もみられる住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はない。駅徒歩圏外の地域であり、二極化により住宅需要は弱含みである。
地域要因の将来予測空地等の残る住宅地域であるが、当面は現状のまま推移するものと思料する。利便性格差拡大から二極化が進み、バス圏である当該土地は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線の概ね小田原市西部の住宅地域。需要者の中心は小田原市内及び隣接市町の30代∼40代の一次取得者層が大半を占める。市内の不動産市況の回復は限定的で2極化が進むなか、海抜の低い地域では津波リスクの心理的影響が残り需要は弱含みで推移している。土地は、工場跡地、未利用地等のミニ開発による分譲地が多く1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因海外経済の回復を背景に景気は回復基調にあるが、市内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。

杉本隆司氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本隆司
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや離れた住宅地域で、周辺は小規模開発も進み値頃感から需要はあるが、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測近隣地域は最寄駅から離れたバス便利用の住宅地域として熟成しており、今後とも比較的良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は酒匂川以西の各駅を駅勢圏とする小田原市の住宅地域である。需要者は小田原市及び隣接市町の居住者で東京横浜方面からの転入者は少ない。人口減等から新規の大規模開発はなく、小規模開発、既存敷地の分割による供給が大部分である。近隣地域の需給動向は、駅からやや離れているが周辺に小規模分譲地もあることから比較的安定している。市場で中心となる価格帯は土地130㎡程度で1600万円程度、新築の戸建住宅で2700万円程度である。
一般的要因住宅地、商業地とも全般的に需要は弱含みで、利便性等による選別化が更に進み、人口減少、小田原市の地理的位置等から、未だ下落基調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2594426
北緯 139度1690495

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県小田原市栄町３丁目４１３番１神奈川県小田原市本町２丁目６７４番神奈川県小田原市浜町４丁目２５番１神奈川県小田原市東町１丁目２０７番３神奈川県小田原市飯田岡字三反所２７番３０外神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外神奈川県小田原市中町２丁目１６番１０神奈川県小田原市東町４丁目２２５番２神奈川県小田原市曽比字桑木畑２４５６番２神奈川県小田原市堀之内字若宮２０１番４

参考：近隣駅の地価相場

小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)五百羅漢駅(地価相場 120,500円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード