地域要因

第二京阪国道の開通で車両通行量が減少し、大規模SC、沿道型店舗等の出退店が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は事務所、店舗、倉庫等が建ち並ぶ成熟した路線商業地域であり、今後も同様の環境が続くと見込まれる。平成27年10月に寝屋川市新家、四條畷市砂地区に大型SCが開店し、地価水準への影響も想定される。

価格決定の理由

近隣地域は大成町南部に所在し、事業者向け賃貸市場が形成されているが、これまでテナントの出店意欲が弱く、十分な賃料水準、稼働率等が期待できなかったため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変動は認められない。標準地において、地価は横ばいとなっている。

地域要因の将来予測

中規模工場等の集積する熟成した工業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。第二京阪道路の開通による影響はほとんど認められず、地価動向は横ばい基調と予測する。

価格決定の理由

中規模工場事業所等が集積する工業地域であり、自用目的のほか賃貸物件としての需要も想定されるが賃貸市場は未成熟であり賃料水準として適正なものは見出しにくく収益価格はやや精度が劣ると考える。取引事例比較法は、標準地周辺の工場地に係る事例を収集して試算を行っており、市場性が反映されている。本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、当該地域の需要は弱含みであり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測される。最寄駅からバス圏の画地規模の大きい住宅地のため、需要は限定的で、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は地区計画により共同住宅は建築できず、戸建住宅の賃貸市場も発達していないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替性を有する山手の中規模住宅地事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

星田駅から徒歩限界圏の住宅地域であり、需要者の地域的選好性により、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は緩やかな下落基調で推移していたが、底を打ちつつある。

価格決定の理由

周辺に共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格はJR星田駅勢圏内の住宅地域に存する複数の事例から適正に補修正を行って求められたものであり市場性を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩限界圏の住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は緩やかに回復しつつあるが、地価は横ばいないしやや下落にて推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する。今後、市況は回復傾向にあるものの、不透明感があることから、地価水準は下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

寝屋川市駅徒歩圏の一般住宅地域で、需要には回復の兆候も見られる。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移しており、当分の間この傾向が維持されると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は豊野町西部に所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、転勤のための一時賃貸を除くと民間の賃貸住宅は少なく、賃貸市場が発達していない。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られない。丘陵部の駅接近に劣る立地にあり、需要は依然弱含みで地価動向は下落基調である。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持していくと予測する。駅接近が劣る等から需要は弱含みであり、今後の地価動向は下落基調と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、対象標準地周辺地域等に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、画地が小規模であり、賃貸共同住宅の建築に当たっては、法制限、建築コスト面等から経済合理性に欠けると判断しその適用を断念した。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市役所近接の路線商業地域であり、繁華性等の変化はなく、特に大きな地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、準幹線道路に面する路線商業地域にあり、自用の店舗等のほかに賃貸用物件としての店舗利用も想定されることから収益価格も考慮すべきである。取引については自用目的が多く、店舗兼事務所等の賃貸物件に係る収益性に期待した取引は少ないと判断されることから、収益価格の価格決定比重は低いと判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で大型複合商業施設の開業により、車両交通量、顧客の通行量の増加が見込まれる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層店舗、自動車販売会社等が建つ路線商業地域である。当面、現状を維持するものと予測する。周辺で大型商業施設が開業し、今後、繁華性の程度の向上が期待され、地価は底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

 以上のとおり試算価格が求められた。収益価格は理論的であるが、路線店舗等の賃料市場が弱含みであること等から、収益価格は相対的に低位で求められた。市場では、自用目的の需要者が多いと見られることから、不動産市場の実態を反映した比準価格の規範性は高い。このためを比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、さらに、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域で、総額の手頃感もあり、需要は安定しており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。当面、現状で推移していくものと予測する。駅から徒歩圏内で需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用を目的とする取引が中心となる。周辺にはアパート等も見られるが、標準地の地積等を勘案すると、賃貸共同住宅の建築は困難である。また、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。以上から、収益還元法の適用は断念し、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

イオンモール四條畷とは主な利用客が相違すると見られるが、四條畷市の人口減小傾向や高齢化の影響が懸念される。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、当面現状で推移すると予測する。郊外型大型商業施設が開業したが、地元店舗事業者、医療関係者等の相応の需要があり、概ね地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、四條畷市の外、隣接市の類似性が高い取引事例から試算されたもので、市場性を反映し規範性は高い。駅前商業地域であり収益価格の有用性は認められるが、賃貸市場はやや弱含みで、また市場参加者は、自用目的のため収益価格を重視していない地元の事業者も存在し、収益価格は相対的に信頼性に劣る。このため、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の商業地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいもしくは上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅前商業地域で、本来収益性を重視すべきであるが、地縁性を有する法人等が市場参加者の中心となることから、取引意思決定において収益性を中心とした価格形成には至っていない。よって本件では、ややばらつきはあるものの規範性の高い事例を多数収集し得たので、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

香里園駅徒歩圏の一般住宅地域で、需要はまだ改善していない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は緩やかな下落傾向で推移しており、当分の間この傾向が維持されると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は境橋町西部に所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、転勤のための一時賃貸を除くと民間の賃貸住宅は少なく、賃貸市場が発達していない。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

付近に大型商業施設が開業したが、現時点で需給に大きな影響は認められず、小規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成するなか、概ね現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向にあり、地価水準は概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性が高い住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向にあり、地価水準は概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外で利便性に劣り、需要を喚起するような特段の変動要因はなく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏外の住宅地に対する需要は相対的に弱含みであり、地価の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅が多く、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より物理的・経済的に建築に無理がある。また、取引される場合には自己所有を目的とする取引が中心となる。よって、収益還元法の適用は断念した。したがって、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内に位置し、生活利便性・宅地品等の良好な住宅地域であり、かつてのブランド力の低下にもかかわらず地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

特筆すべき地域変動要因はなく、駅徒歩圏域の閑静な戸建住宅地域として静態的に推移していくものと予測される。なお旧来のブランド力は低下している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅より構成された公法上・1低専に指定された住宅地域であることから、マンション賃貸経営を想定した収益計算になじまないので収益還元法は適用しなかった。本件では周辺の標準地価格との均衡性をも検討のうえ、概ね均衡して求められた試算値による比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られない。住環境の良好な住宅地域であり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は、良好な居住環境を形成する丘陵部の戸建住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地価動向は横ばい基調と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、熟成した低層の戸建住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、対象標準地周辺地域に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、自己所有の戸建住宅地域であり、賃貸借の需給が成熟していないことからその適用を断念した。従って、本件では比準価格を重視し、周辺標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良好な市内高位の優良住宅地域であり、需給は安定している。地域要因に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、良好な居住環境を形成する区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。土地需給は安定的に推移しており、地価動向は横ばい基調と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、熟成した低層の戸建住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、交野市内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、自己所有の戸建住宅地域であり、転勤等での一時賃貸等が見られる程度で賃貸市場が発達していないことからその適用を断念した。従って、本件では、比準価格を重視し、周辺標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。標準地において、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は農地も見られる住宅地域として成熟しており、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。特別な価格変動要因はなく、地価は、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず、賃貸市場が発達していないため、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

広幅員の繁華性の乏しい路線商業地域の地価動向は、下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

店舗・事務所のほか倉庫・共同住宅等も混在する繁華性の低い地域である。地価は依然、下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

需要者は収益性から投資する者も多いが、商業繁華性の低いエリアであり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はまだ低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格がやや低く求められた。一方、比準価格は、類似地域等から、路線商業地域の多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

密集住宅に係る整備事業による周辺環境向上が期待されるが、画地規模の小さい住宅地の需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として熟成し、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。密集住宅に係る整備事業によって周辺居住環境の改善が緩やかに進むものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、京阪萱島駅徒歩圏内の地理的接近性を有する住宅地事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地は選好性に劣り、需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅地域として熟成し、ほぼ現況のまま推移するものと予測する。地区計画等によって現在の住環境の継続性は見込まれるものの、画地規模が大きく総額が嵩むため、需要は低下傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、マンション等の収益物件は見られず、賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算を断念した。比準価格は、比較代替性を有する市内の1低専に係る住宅地事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、周辺の類似の標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。既成住宅地域であり、街路条件の改善が期待できない状況で、需給は静態的である。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。高齢化や駅に近い住宅地との競合により、需給関係が将来的にも安定傾向で推移するとは断定できず、当面、地価の上昇までは期待できないものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模戸建住宅が多く、建ぺい率、容積率等の観点からすると、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より物理的・経済的に建築に無理がある。また、取引される場合には自己所有を目的とする取引が中心となる。よって、収益還元法の適用は断念した。したがって、前年価格及び周辺標準地の価格との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

駅前の近隣商業地域として熟成し、高くはないが一定の繁華性を有し、概ね現状にて推移していくものと予測される。但し背後住宅地域のやや弱含みの地価が中長期的に不動産需給にも影響する可能性があると思料する。

価格決定の理由

当該地域は、駅前の近隣商業地域域である。比準価格は、同一需給圏から広域的に採用し、周辺商業地の事例に基づいて試算しており、実証的な価格である。収益価格については、店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格相応の賃料水準が形成されていないため、やや低位に算出された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、周辺標準地等の動向にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。比較的区画整然としており、一定の需要が認められるものの、駅接近性にやや劣ることから、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、現状のまま推移するものと予測する。香里園駅までフラットな地勢であり、画地規模も適当であるが、駅接近性や街路条件にやや劣り、需給はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多く、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より物理的・経済的に建築に無理がある。また、取引される場合には自己所有を目的とする取引が中心となる。よって、収益還元法の適用は断念した。したがって、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境・利便性から需要は回復してきている。

地域要因の将来予測

 中規模戸建住宅地域として熟成しており、当分現状のまま推移していくものと予測する。京阪本線「香里園」駅徒歩圏に立地する良好な住環境の住宅地域で、需要は徐々に堅調になってきている。

価格決定の理由

 近隣地域内は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街として熟成している。上記の市場の特性及び主たる需要者の行動分析の結果、主たる需要者は周辺の取引価格を指標として売買を行う自己使用目的の個人と認められることから、収益還元法は適用しなかった。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地の価格動向、単価と総額の関連等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

野崎駅徒歩圏の一般住宅地域であり、需給に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は概ね横這いで推移しており、当分の間この傾向が維持されると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は北条1丁目南寄りに所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、転勤のための一時賃貸を除くと民間の賃貸住宅は少なく、賃貸市場が発達していない。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。