地域要因

麹町地区の立地条件に恵まれたオフィス等においては賃料調整に伴い、空室率も安定的に推移しており、稀少性を反映し地価は上昇傾向維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは市場における取引価格のほか、対象不動産の有する投資採算性も十分に加味して取引する傾向にある。比準価格は相対的に規範性を有する事例を基に決定し、収益価格は賃料や利回り等の各種諸元について対象不動産の地域性や個別性を適切に反映して求めることができた。価格決定に際して比準価格と収益価格は同程度に説得力を有すると判断して相互に関連づけ、代表標準地との動向・均衡も考慮し本件鑑定評価額を決定した。価格は上昇傾向にある。

地域要因

ブランド力の高い地域であり、上記のとおり、周辺地域では、東京ガーデンテラス紀尾井町も竣工し、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

周辺地域では、東京ガーデンテラス紀尾井町も竣工し、中層の共同住宅が建ち並ぶ高級住宅地域として発展していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い高級住宅地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中層の共同住宅を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手デベロッパーの土地取得意欲は高く、高級分譲マンション地域としての熟成度はさらに高まると予測する。

地域要因の将来予測

富裕層から地域的選好性が強い高級住宅地域である。新築のみならず、中古マンション市場においても活況を呈し、地価は上昇傾向にある。今後とも高級住宅地域としての地域特性を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

都内屈指の高級住宅地域にあり、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は適切に補修正を行い求められており精度は高い。開発法による価格は流動的側面を有するが周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しており信頼性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

高スペックビルをはじめ賃料水準は上昇・空室率は低下傾向、事務所需要は好調である。取引利回りも低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格より比準価格が高位に試算された。近隣地域は機関投資家による収益目的の需要が主導するエリアであるが、一方で我国を代表するオフィス街の中核的地域に位置するため、ステイタスを重んじる国内外の有力企業による自己利用目的の潜在的な需要も強い。従って、対象標準地の市場性をも勘案し、ともに妥当性のある比準価格と収益価格を関連づけ、さらに同一需給圏内の類似地域に存する公示価格との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

個人消費が底堅い一方、外国人観光客が増加傾向にあり、消費・宿泊需要は旺盛。また、銀座中心部で大型再開発が複数進行中である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも銀座地区中心部にある店舗地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の銀座地区中心部の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、自用店舗保有目的も考えられ、銀座住所であることによるステイタス性や広告宣伝効果が強く考慮される。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

銀座地区における中央通り背後の商業地域であるが、訪日外国人の増加等により路面店を中心とした店舗需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中央通り背後の商業地域で、築年の経過したビルの建て替えが見られる。今後も一定の繁華性を有する高度商業地域として推移していくものと予測する。路面店を中心に店舗需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

主たる需要者は、投資法人、不動産会社及び事業法人が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該需要者は主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、銀座地区においては代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引意思が決定される。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。高価格帯のマンションの売れ行きも堅調であるが、選別が厳しくなってきている。

地域要因の将来予測

地域名声に優り、都内有数の閑静な高級住宅地域のイメージは今後も維持され、更なる発展が期待される。周辺は、土地需要は十分認められるが、選別が厳しくなった。地価は、やや頭打ちで上昇幅は縮小している。

価格決定の理由

 対象地は、都内屈指の高級住宅地域にあり、一定の規模を有する土地であれば大手マンションデベロッパーが中心需要者である。これらの需要者は、エンドユーザーの嗜好及び選別、資金負担力のほか、事業における採算性に着目して価格決定を行う。本件では、市場性を反映した比準価格及びマンション開発による事業採算性に着目した開発法による価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの交通利便性の良好な都心の閑静な優良住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅及び共同住宅等からなる利便な住宅地域で、この地域的特性に影響のある変動要因は特になく、今後とも概ね現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似した赤坂、青山、麻布地区の複数の取引事例の価格から求めたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を的確に反映した理論的な価格であるが、対象地は居住の快適性、交通利便性等が重視される普通住宅地であることから、この特性より比準価格がより妥当性、説得性を有する。よって、取引の市場性を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富裕層から人気のある住宅地域で戸建住宅用地、マンション用地とも堅調な需要が認められ、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移していくものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅が多く見られる住宅地域である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もあるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗付事務所が集積する高度商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中高層の店舗付事務所が集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や商業繁華性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

東京駅周辺エリアとしての立地特性を有する選好性の高い商業地であり、不動産市況の活性化等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から試算しており、対象不動産の市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、対象不動産は高度商業地域内に所在していることから、その価格形成についても収益性を反映した収益価格を十分に考量すべきものと思料される。以上より、両試算価格を相互に関連づけるとともに不動産の需給動向、市場動向等をも考量の上、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

東京駅至近の著名な商業地であるため投資採算性ばかりでなく、ステイタス的要素や宣伝効果を狙った不動産需要が認められる地域である。一方で物件の供給余地は著しく限定的である。高度商業地であるため収益性が重視される一方で、希少性を反映した市場価格が形成される傾向もある立地条件である。鑑定評価額は市場の動向を比較的反映した比準価格を重視した調整を行って、代表標準地との検討も踏まえ表記の通りと決定した。

地域要因

小規模画地が多いものの、都心部へのアクセスが良好であり、住宅用途への建替えが認められ、用途の混在化が進んでいる。

地域要因の将来予測

対象標準地は築地本願寺北側の普通商業地域に存する。小規模画地が多く、まとまった開発が進みにくいエリアである。近時、事務所ビルから賃貸マンション等へ建替えるケースも多く、用途の混在が進むと予測される。

価格決定の理由

比較的小規模画地が多く、取引総額も高額ではないため、市場参加者は、自用目的での需要者、収益性から意思決定を行う需要者等多様である。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び各試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

皇居に面する繁華性の高いオフィス街地域であったが、指定容積率が700％から900％に変更され、収益性がより向上した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

皇居に面する良好な立地であり、大企業の本社用地としての取引が典型的と考えられる。事例収集には限界があるが、可能な限り本社用地となり得る事例の収集に努めた。資産性に対して収益性がやや低いエリアであったが、指定容積率の変更による収益性の向上をも考慮して、各試算価格の相対的信頼性は同程度と判断した。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟したオフィスエリアであり、周辺の再開発により一層の発展が期待される。Aクラスビルを中心にオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京駅に近く、再開発事業の進捗により、業務系の高度商業地域として、より熟成度が増していくことが予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人が中心であり、投資物件としての利用目的の取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例は投資物件としての取引事例が多いことから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央通り沿いの高度商業地域であり、付近の市街地再開発事業や建替事業の進捗から、繁華性とともに都市機能が高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中央通り沿いに大手企業等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、街路の回遊度や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

富裕層から人気のある住宅地域で戸建住宅用地、マンション用地とも堅調な需要が認められ、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。開発法による価格は、不動産開発業者のマンション分譲を前提とした収支採算性を反映し、説得力を有する価格である。対象標準地の主な需要者は、分譲マンション用地として取得する不動産デベロッパーと判断されることから、共に規範性の高い比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

靖国通り沿いの商業地域であり、周辺は中高層の複合ビルのほか文教施設、大使館等も見受けられる。地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。地価は上昇傾向を維持している。

価格決定の理由

 対象地周辺は、築年数の古い中小規模のオフィスビルが多く、取引量は少ないものの、需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需として取得する法人も想定され、それらの法人等は商業利便性等を、また投資目的に取得する法人等は収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昭和通りと中央区役所、築地警察署との間に位置する準高度商業地域である。人通りも多く、用途の多様性も見られる地域である。

地域要因の将来予測

昭和通り南東側背後の銀座地区で、中央区役所、築地警察署西側に位置する高層店舗事務所ビル等の建ち並ぶ、比較的環境の良い商業地域である。当面、現状のまま推移すると予測されるが、地価は強含み傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼事務所、マンション等の建ち並ぶ地域である。近隣地域における市場参加者は、市場の特性から、投資採算性、収益性をより重視して取引を行うものと考えられるが、最近の地価上昇局面においては、キャピタルゲインも考慮して取引するものとみられる。以上の検討を踏まえ、取引市場に裏打ちされた市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急プラザと銀座シックスの導線上に位置し商況の向上が期待される。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

不動産売買需要が国内でも非常に多い地域であるため、高額な取引事例が目立つ地域である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

銀座4丁目交差点にも近い、稀少性の高い一等地に属する。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性が高く収益目的の取引が多いが、地域特性より、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性をも考慮して取引される傾向がある。ただし、本件では、取引事例比較法の適用において、各事例から得られた価格にばらつきがみられることから、比準価格の相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

銀座の中央通り沿いの一等地に存しており、稀少性が認められる。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性が高く収益目的の取引が多いが、地域特性より、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性にも着目して取引される傾向がある。ただし、本件では、取引事例比較法の適用において、各事例から得られた価格にばらつきがみられることから、比準価格の信頼性は相対的に劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インバウンド景気及び稀少性故に近傍においては特に高値取引等が認められ、地価は引き続き上昇傾向でミニ銀座バブルの様相を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

インバウンド景気等によりカジュアルブランド店など高額消費が回復し、裏通りにもその影響が及ぼしつつある。ステイタスをもつ地域であるため総額的に稀少性のある物件は自己資金が豊富な投資家に買い進まれている。基準容積率超の部分も店舗に想定することが可能になりつつ有り、一部地区計画の活用も想定した。市場動向を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益価格を関連づけ、代表標準地との動向・均衡も考慮して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

オリンピック開催による景気期待、インバウンド効果等により、店舗賃料は上昇傾向にある。再開発も進行中であり、今後も一層の発展が予想される。

地域要因の将来予測

海外ラグジュアリーブランドを中心に出店需要は旺盛である。また、銀座地区周辺で大規模な再開発事業や建替事業が進展していることから、今後も一層の発展が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した取引事例に基づいて求めた価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に最有効使用の高層店舗の建設及び賃貸を想定して求めた価格であり、理論的な価格である。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場の実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

外堀通り沿いでは大型の再開発事業が進捗中である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する銀座地区では、ネームバリューやステイタス性を意識した価格形成がなされることが少なくない。収益性を基本とした価格設定が基本ではあるが、需要者は収益性のみならず時系列的な価格形成経緯を踏まえた実勢価格も重要な指標としている。本件では、以上のような地域的特性を考慮して比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

共同住宅の需要も見られるものの地域の環境に特段の変化はなく、当面は現況の店舗兼事務所等を中心とした普通商業地域として推移すると思われる。

地域要因の将来予測

地域では共同住宅の建設も見られるが、地域要因に特段の変動がなく、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。周辺は、再開発事業が進み、オフィス需要は高まっている。

地域要因の将来予測

周辺は、業務高度商業地域として成熟した地域であり、地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

 対象地は、東京駅に近いオフィスエリアにあり、不動産取引は少ないものの、潜在的な需要力を有する。需要者は、安定的収益を確保できるという収益性からのアプローチと名声、利便性等を反映した市場性からのアプローチの両面から価格決定を行うものと思料される。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国内外の消費意欲の高まりを受け、銀座地区における出店需要は旺盛であり、周辺地域においても地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。