東京都千代田区大手町１丁目１１番外(大手町駅・東京駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,000,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区大手町１丁目１１番外(東京都千代田区大手町１−４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,000,000円/㎡としました。

東京都千代田区大手町１丁目１１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区大手町１丁目１１番外
住居表示大手町１−４−２
価格12,000,000円/㎡
交通施設、距離竹橋、近接
地積6,119㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)16FB4
利用現況事務所兼駐車場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南西40.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),900(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田かつ枝氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田かつ枝
価格12,000,000円/㎡
個別的要因指定容積率が700％から900％に変更され、総合設計制度による割増容積率の効用が希薄化した。
地域要因皇居に面する繁華性の高いオフィス街地域であったが、指定容積率が700％から900％に変更され、収益性がより向上した。
市場の特性同一需給圏を、大手町・有楽町等の中心部を除くエリアの他、中央区の日本橋地区、京橋地区等の高度商業地域、準高度商業地域と判定して事例収集を行った。典型的な需要者としては国内の大手企業や国内外の投資家が想定される。不動産投資市場は引続き好調なため需要は旺盛であるが、供給が少ないため収益性のみでは説明が難かしい高値での取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、規模、立地等により幅広く、数十億円∼数千億円規模と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は未知数であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は引続き回復基調にある。

森田元氏による調査レポート

不動産鑑定士森田元
価格12,000,000円/㎡
個別的要因地域的に指定容積率が上昇したため、地域の標準価格は上昇したが、総合設計による基準容積率等の増価率はほぼ同様である。
地域要因当該地区の業務施設においては、賃料は堅調で空室率も低い。平成28年3月7日付で指定容積率が900％に上昇し高度利用がより可能となった。
市場の特性同一需給圏は、東京駅・有楽町駅、地下鉄大手町駅・竹橋駅を中心とするグレードの高いオフィス街一円で、オフィスを中心にホテル等が混在する我が国を代表する業務機能が集積する地域で、需要者は大手有力不動産業者のほか、ファンド等が中心で稀少性は高い。アベノミクス効果等も下火になりつつあり、需要はやや陰りが見られるが、市場に出回ることになれば堅調を維持し、規模等によって異なるが土地取引総額は数百億円以上数千億円まで様々と思料する。
一般的要因アベノミクス政策、日銀金融政策、インバウンド景気等にやや陰りが見られ、地価・家賃等の不動産市場にも昨年比で減速の兆しが見られつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6906783
北緯 139度7597143

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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