東京都千代田区丸の内２丁目２番１外(有楽町駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,900,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区丸の内２丁目２番１外(東京都千代田区丸の内２−４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,900,000円/㎡としました。

東京都千代田区丸の内２丁目２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区丸の内２丁目２番１外
住居表示丸の内２−４−１
価格34,900,000円/㎡
交通施設、距離東京、駅前広場接面
地積10,027㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)38FB4
利用現況事務所兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況特定街区等による大規模ビル中心の商業地域
前面道路の状況東駅前広場都道
その他の接面道路四方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),1,300(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤計氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤計
価格35,000,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高スペックビルをはじめ賃料水準は上昇・空室率は低下傾向、事務所需要は好調である。取引利回りも低下傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、丸の内、大手町、有楽町地区を中心とする業務高度商業地域である。我国随一のブランドを有するオフィス街であり、需要者はその利便性やステイタスを求める国内外の有力企業や機関投資家が中心である。オフィス街としての絶対的な優位性・希少性及び企業活動の活発化から、需要は旺盛である。取引件数が少なく中心価格帯を把握し難いが、土地単価は35百万円／㎡前後、総額で数千億円規模と推量される。
一般的要因マイナス金利等の各種金融政策の影響を受け、不動産投資市場は好調である。

浜田哲司氏による調査レポート

不動産鑑定士浜田哲司
価格34,800,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で大規模な再開発が進んでいる一方、企業収益の改善を受けてオフィスビルの空室率が低下しており、利回りも低下傾向にある。
市場の特性同一需給圏は丸の内、大手町、有楽町地区及びその周辺の業務高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場企業、金融機関及び投資法人等が中心である。一定程度年数を経過したビルについて、土地を集約して最新のスペックを備えた超高層オフィスビルへの建替えが複数地区で進捗中であり、利回りの低下傾向もあり地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、街区ごと等の大規模地の取引が中心であることから、土地の場合で1000億円以上となる。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調にあり、企業収益は高い水準で横ばい。不動産市場は警戒感が出つつも概ね堅調に推移し、融資環境も依然良好な状況。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度68123509999999
北緯 139度7639949

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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