東京都中央区銀座４丁目２番４(有楽町駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,100,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区銀座４丁目２番４(東京都中央区銀座４−５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,100,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座４丁目２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座４丁目２番４
住居表示銀座４−５−６
価格40,100,000円/㎡
交通施設、距離銀座、近接
地積454㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)8FB2
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東27.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浜田哲司氏による調査レポート

不動産鑑定士浜田哲司
価格40,200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因個人消費が底堅い一方、外国人観光客が増加傾向にあり、消費・宿泊需要は旺盛。また、銀座中心部で大型再開発が複数進行中である。
市場の特性同一需給圏は、銀座・表参道・新宿三丁目及びその周辺など、高級ブランド店・デパート・店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性が特に高い一般高度商業地域である。需要者は相応の資本力を有する国内外の機関投資家が中心である。当該地域は銀座の中心にあって極めて稀少性が高く、潜在的需要が特に強い地域で、外国人観光客の増加、再開発事業の進展などの要因から投資需要が強く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は100億円以上である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いており、企業収益は改善している。不動産市場は好調を持続し、金融緩和の影響から取引利回りは低下している。

後藤計氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤計
価格40,000,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因賃料水準は路面店を中心に引き続き上昇傾向にあり、取引利回りも引き続き低下傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、銀座・表参道・新宿三丁目及びその周辺などの高級ブランド店・デパート・店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い一般高度商業地域である。需要者は相応の資本力を有する国内外の機関投資家が中心である。当該地域は銀座の中心で極めて希少性が高く、潜在的需要が強い地域である。同一需給圏では、賃料の上昇圧力が強く、高額な取引事例が散見される。土地単価としては40百万円／㎡前後が中心で、総額で数百億円と推量される。
一般的要因各種金融政策等を受け、良好な国内景気とインバウンド効果から、消費型高度商業地は好調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6718224
北緯 139度7652312

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)新橋駅(地価相場 5,360,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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