東京都中央区京橋１丁目１番１外(京橋駅・有楽町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
20,600,000円
2017年01月01日に行った東京都中央区京橋１丁目１番１外(東京都中央区京橋１−１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,600,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区京橋１丁目１番１外 |
| 住居表示 | 京橋１−１−１ |
| 価格 | 20,600,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東京、220m |
| 地積 | 1,948㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB5 |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼駐車場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東44.0m都道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
彦坂正博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 彦坂正博 |
|---|---|
| 価格 | 20,500,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 成熟したオフィスエリアであり、周辺の再開発により一層の発展が期待される。Aクラスビルを中心にオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 東京駅に近く、再開発事業の進捗により、業務系の高度商業地域として、より熟成度が増していくことが予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東京駅を中心とした丸の内、大手町、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区周辺のオフィスを中心とする高度商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業法人が中心になると想定される。再開発事業によりオフィスエリアとしての熟成度がさらに高まりつつあり、投資適格物件に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。百∼千数百億円規模の価格帯が取引の中心になると把握される。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、低金利を背景にREIT等の物件取得意欲も依然として強く、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。 |
浜田哲司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浜田哲司 |
|---|---|
| 価格 | 20,600,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺で大規模ビルの竣工がみられる一方、企業収益の改善を受けてオフィスビルの空室率が低下しており、利回りも低下傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 八重洲エリアに近接する京橋・日本橋地区において再開発等による都市機能の更新が進んでおり、東京駅周辺部においても都市機能のさらなる集積が予想される。地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東京駅を中心とした丸の内、大手町、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区を中心とした圏域である。想定される需要者は大手不動産会社、投資法人等が中心である。京橋地区においては民間主導の再開発事業が相次いでおり、大規模な高層の事務所ビルの建設が今後とも見込まれ、都市機能のさらなる集積が予測される。中心となる価格帯は立地、画地条件、規模等により様々であるが、総額では300億円以上が中心となる。 |
| 一般的要因 | 国内景気は緩やかな回復基調にあり、企業収益は高い水準で横ばい。不動産市場は警戒感が出つつも概ね堅調に推移し、融資環境も依然良好な状況。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6793855 北緯 139度7705307 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都中央区銀座２丁目１０３番１５東京都中央区京橋３丁目２番２東京都中央区京橋２丁目１３番２３東京都中央区築地３丁目１２０９番６外東京都中央区東日本橋１丁目１６番４東京都中央区入船３丁目１５番１外東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３東京都中央区京橋２丁目１６番１外東京都中央区築地４丁目１１番２０東京都中央区八重洲２丁目９番１外東京都中央区京橋１丁目６番１外
参考：近隣駅の地価相場
京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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